HÔTEL COSTA BELLA

Projet · Immobilier · Résidentiel
Nice (06)

10% annuel sur 12 mois *

C

Opération de marchand de biens d'un hôtel 3 étoiles de 41 chambres à Nice

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Pierre - WiSEEDer Régis - WiSEEDer Thierry - WiSEEDer Christophe - WiSEEDer Olivier - WiSEEDer Patrick - WiSEEDer Philippe - WiSEEDer Mathilde - WiSEEDer Serge - WiSEEDer Tiago - WiSEEDer Sacha - WiSEEDer Xavier - WiSEEDer Antoine - WiSEEDer Marie - WiSEEDer Henry - WiSEEDer Pascal - WiSEEDer Valérie - WiSEEDer Christophe - WiSEEDer Charles - WiSEEDer Darius - WiSEEDer Mathieu - WiSEEDer Olivier - WiSEEDer Frédéric - WiSEEDer Didier - WiSEEDer

Le Groupe AGDE CAP INVEST réalise le projet HÔTEL COSTA BELLA à Nice. Cette opération est divisée en deux phases :

  • Phase 1 : L'acquisition puis la vente à la découpe des 41 chambres de l'Hôtel à des investisseurs qui veulent réaliser du déficit foncier. Des travaux de rénovation seront réalisés par une entreprise extérieure (Angelys Group).
  • Phase 2 : La vente de droits à construire à une entreprise extérieure (Angelys Group) qui réalisera la construction de 18 nouvelles chambres en surélevant l'hôtel d'un étage, le faisant passer en R+3. 

A ce jour, 61% de l'ensemble du projet a été réservé, à savoir 37% des 41 chambres d'hôtel existantes et 100% des droits à construire (avec places de parking).

Afin de sécuriser ce projet, plusieurs garanties ont été mises en place.

  • Tout d'abord, une Garantie à Première Demande sera signée par le Co-Associé d'AGDE CAP INVEST, la SAS STARKONSULTING. 
  • L'autre Co-Associé s'est engagé par ailleurs à garantir le remboursement de la totalité de l'emprunt en vertu d'une caution personnelle et solidaire. 
  • Enfin, un Privilège de Prêteur de Deniers sera inscrit par le notaire de l'opération au bénéfice de WiSEED, représentant de la Masse.


Synthèse

A Nice, le projet HÔTEL COSTA BELLA est situé sur un terrain composé d'une parcelle cadastrale d'une superficie de 3 008 m².

Cette opération consiste, premièrement, en l'acquisition de l'Hôtel 3 étoiles de 41 chambres qui seront vendues, chambre par chambre, à des investisseurs qui souhaitent réaliser du déficit foncier*. Des travaux de rénovation seront réalisés par une entreprise extérieure, transformant l'Hôtel en 4 étoiles.

En parallèle, AGDE CAP INVEST vendra également des droits à construire à une société tierce qui surélèvera le bâtiment, le faisant ainsi passer de R+2 à R+3. Ces travaux entraîneront la création de 18 chambres supplémentaires, également en 4 étoiles.

Les travaux de rénovation et de surélévation seront réalisés par Angelys Group, partenaire d'Agde Cap Invest.

* Déficit foncier : Régime fiscal d'exploitation d'un bien permettant de déduire les charges (dans ce cas les travaux) d'un bien immobilier.

  Voir le site web du projet

Localisation

Située entre la Mer Méditerranée et le Massif des Alpes, Nice est la préfecture du département des Alpes Maritimes et la deuxième ville de la région PACA. 

La ville a su conserver son esprit "vacancier" mais également développer son activité économique avec des réalisations d'envergure comme Acropolis, Sophia Antipolis ou encore son aéroport international. 

Actuellement constitué surtout de villas individuelles, d'un côté sur la Méditerranée et de l'autre sur les montagnes du Mercantour, le projet HOTEL COSTA BELLA sera idéalement situé pour ceux qui recherchent un endroit paisible sur le littoral. A 6 minutes à pied de la plage, l'Hôtel sera situé sur la route d'une colline avec une vue dégagée. 

Situation :

  • Commerces et Commodités à 350 m
  • Promenade des Anglais et plage à 600 m
  • Stade Allianz Riviera de Nice à 6 km 

Accès :

  • Bus ligne 61 arrêt "Costabella" à 60 m
  • Tramway ligne Est-Ouest arrêt "Ferber" à 600 m
  • Bus lignes 9, 23, 52, 59, 70, 94, 98, 730, 740, CD et N4 arrêt "Ferber" à 600 m
  • Aéroport de Nice Côte-d'Azur à 2 km

Les documents


Aspect Financier


Structure du financement

Type Qui ? Combien ?
Fonds propres 100% 2 000 000 €
Fonds propres AGDE CAP INVEST 25,0% 500 000 €
Emprunt obligataire / Quasi-Fonds propres WiSEEDers 75,0% 1 500 000 €
Dette 100% 1 800 000 €
Prêt bancaire CREDIT VENDEUR 100% 1 800 000 €
Commercialisation 3 061 517 €
Total 6 861 517 €

Pour ce projet, le promoteur n'a pas fait appel à une banque. WiSEED apportera 1 500 000 € en complément des 500 000 € de fonds propres apportés par le promoteur. Ces fonds permettront d'effectuer la 1ère partie de l'acquisition, qui aura lieu courant novembre. Un crédit vendeur de 1 800 000 € permettra au promoteur d'effectuer la 2ème partie de l'acquisition, qui aura lieu en fin d'année. Le remboursement de l'emprunt aura lieu après celui du crédit vendeur.


Budget du projet prévisionnel (HT)

Chiffre d'affaires 4 998 030 €
Charges foncières - 3 800 000 €
Coût travaux et études
Frais généraux & financiers - 210 000 €
Honoraires de gestion
Prix de revient - 4 010 000 €
 
Marge opérationnelle 988 030 €
Marge opérationnelle / Chiffre d'affaires ​ 19,77 %

Couverture du prix de revient

100%
Prix de revient
  (4 010 000 €)
Structure du financement
  (6 861 517 €)
+71,11%
 

La structure du financement couvre à 171,11 % le prix de revient de l'opération.


Outil d'aide à la décision  


C
A

Excellent
B

C

D

E

Assez Bon

Risques Opérateur : Points de risque 
Chiffre d'affaires   C
Capitaux propres   D
Endettement   A
Liquidités   B
Risques Programme :
Taux de réservation   B
Couverture du prix de revient   A
Sécurité des fonds propres des WiSEEDers   B
Sécurité technique   B
Score  C

Le scoring WiSEED Immobilier est une mesure de la qualité de l'opération d'investissement mais ne peut en aucun cas remplacer l'analyse propre de l'investisseur. Le scoring WiSEED immobilier n'est en aucun cas similaire ou comparable avec le scoring des agences de notation.


Réalisé par ...

AGDE CAP INVEST a financé 1 projet grâce au crowdfunding

AGDE CAP INVEST
Marchand de biens
Hôtellerie / Marchand de biens · Sud · Site Web · Page Promoteur

Détails du projet immobilier

Adresse 151 AVENUE COSTA BELLA
06000 NICE - France
N° de cadastre NV 151
N° de permis de construire PC 06088 18 S 0124
Date d'obtention du permis 27 novembre 2018
Date de purge 28 février 2019
Composition 1 bâtiment , 41 logements
25 parkings
Surface habitable 853 m²
Surface du terrain 3 008 m²
Surface des bâtiments (en m²) 2 200 m²

Intervenants

Intervenant principal AGDE CAP INVEST
Auditeur WiSEED
Maître d'oeuvre JP GOMIS
Maître d'ouvrage AGDE CAP INVEST
Architecte JP GOMIS
Banque de l'opérateur CREDIT VENDEUR
Notaire Maître BUCCERI

Nature du produit

Actuellement, l'Hôtel existant est composé de 41 chambres, en catégorie 3 étoiles, pour une surface habitable totale de 853 m².

Ces chambres existantes sont réparties comme suit :

  • RDC : 5 chambres de 19 à 28 m²
  • R+1 : 18 chambres de 17 à 27 m²
  • R+2 : 18 chambres de 17 à 27 m²

Ces 41 lots seront vendus à la découpe sous le régime fiscal du déficit foncier. Les travaux de rénovation, permettant de passer d'une chambre 3 étoiles à 4 étoiles, seront réalisés par une société tierce.

De plus, cette résidence de tourisme sera surélevée d'un étage afin d'accueillir 18 nouvelles chambres, également en catégorie 4 étoiles, pour une surface habitable totale de 367 m². Ces travaux de surélévation seront réalisés par une société tierce, qui aura acquis auprès du promoteur les droits à construire.

25 places de parking (dont 11 en intérieur), déjà existantes, seront vendues avec les droits à construire.

Enfin, une salle de fitness, une piscine extérieure, un espace co-working, un bar, une grande terrasses et d'autres équipements viendront compléter la résidence. 


Niveau de pré-commercialisation

A ce jour, 16 des 41 lots existants ont été réservés, ce qui représente un taux de pré-commercialisation de 37% (22% du CA global), soit 1,12 M€. 

Les premières ventes (environ 25) permettront à AGDE CAP INVEST de rembourser le crédit vendeur de 1,8 M €. Le remboursement de notre emprunt interviendra par la suite avec la vente des lots restants + des droits à construire.

En effet, les droits à construire des 18 lots (et les 25 places de parking) ont également été réservés, ce qui représente un taux de pré-commercialisation de 100% (39% du CA global), soit 1,94 M€.

Il reste donc à la vente :

  • RDC : 5 chambres de 19 à 27 m²
  • R+1 : 8 chambres de 18 à 27 m²
  • R+2 : 12 chambres de 18 à 27 m²


Planning prévisionnel

Obtention du Permis de Construire * :

27/11/2018

Permis de Construire purgé de tous recours * :

Lancement commercial : 

28/02/2019

07/2019

Acquisition foncière 1 (WiSEED) :

Acquisition foncière 2 (crédit vendeur) :

11/2019

12/2019

Ouverture de chantier (DROC) * :

T2 2020

Achèvement des travaux (DAT) * :

T2 2022

Livraison * :

Date d'émission prévisionnelle :

Remboursement Obligataire Prévisionnel :

T2 2022

11/2019

11/2020

 

* Ces dates ne concernent que les travaux des parties rénovation (déficit foncier) et surélévation (droits à construire), qui seront réalisés par une société extérieure, Angelys Group, partenaire de Agde Cap Invest.


Forces/Points de vigilance

Forces Points de vigilance
+ Emplacement exceptionnel - Risques standards d'une opération de marchand de biens (DIRS)

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