La foncière* De WATOU offre l'opportunité de participer au refinancement de son PORTEFEUILLE INSIDE, composé de 27 actifs tertiaires variés et à fort potentiel. Cette opération consiste, après l'acquisition du portefeuille et re-location de tous les actifs vacants, de céder ceux qui ne sont pas stratégiques. A contrario, les actifs stratégiques seront conservés en patrimoine par le Groupe.
Le portefeuille se décompose de la manière suivante :
- Ligne A (Orange) : 24 actifs répondant à une stratégie de détention court terme
- Ligne B (Vert) : 3 actifs répondant à une stratégie de détention long terme
A ce jour la pré-commercialisation globale est de 69 % (45% de la ligne A et 55% de la ligne B).
*Une foncière est une entreprise qui détient un parc immobilier en vue de le valoriser et/ou de le commercialiser. Cette société constitue et fait fructifier un portefeuille immobilier en le louant ou en l’exploitant. Son activité peut concerner l'immobilier résidentiel mais également l’immobilier d’entreprise (locaux de bureaux, industriels, entrepôts…) et d’exploitation (cités universitaires, maisons de retraite, parkings…).
Synthèse
Cette opération de Marchand de Biens fait suite à l'acquisition du portefeuille d'une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) par la foncière De WATOU. Elle va valoriser ce portefeuille en louant les actifs vacants et en commercialisant les actifs non stratégiques. Les 27 d'actifs ont été négociés à un prix nettement inférieur à leur valorisation, effectuée par la BNP Paribas Real Estate. Cette décote est due à une vente en bloc et à leur disparité géographique. Cela peut également s'expliquer par le fait que les actifs nécessitent un travail d’asset management*, qui est la spécialité de De WATOU et non d'une SCPI.
Le Groupe souhaite procéder de la manière suivante :
- Stratégie court terme (Ligne A) : L’objectif est de louer les surfaces vacantes pour ensuite les céder aux nouveaux occupants ou à des investisseurs locaux. Ce type de surface étant rarement proposé à la vente, ils pourraient être vendus vides directement à des utilisateurs.
- Stratégie long terme (Ligne B) : L’objectif est de louer les surfaces vacantes puis de les transférer à une structure de détention long terme qui s’occupera de la gestion locative (en patrimoine).
Bien qu'une grande partie de ces actifs soient vacants, ils présentent l’intérêt d'afficher une rentabilité immédiate aux alentours de 8%. Certains bâtiments bénéficieront également de travaux de rafraîchissement. Il y a donc ici un fort potentiel des revenus locatifs.
* L'asset management est une activité qui consiste à gérer des actifs dans le respect des contraintes réglementaires et contractuelles, en appliquant les consignes et/ou politiques d'investissements définies par le détenteur des actifs gérés (ici De WATOU) pour en tirer le meilleur rendement possible en fonction d'un niveau de risque choisi.
Voir le site web du projet
Localisation
Concernant la Ligne A, les 24 actifs se situent en centre-ville (CV) ou dans des zones commerciales (ZC) en périphérie. Les différentes villes concernées sont :
Région Parisienne :
- Argenteuil (95100) CV
- Cergy (95000) CV + Cergy Saint-Christophe (95800) ZC
- Fleury Merogis (91170) ZC
- Melun (77000) CV
Centre :
- Gien (45500) ZC
- Le Poinçonnet (36330) ZC
- Limoges (87000) CV
- Migne-Auxances (86440) ZC
- Orléans (45000) CV
Nord et Ouest :
- Beauvais (60000) CV
- Cherbourg (50100) CV
- Drocourt (62320) ZC
- La Glacerie (50470 ZC
- Le Mans (72000) CV + La Fleche (72200) ZC
- Loudeac (22600) ZC
- Saint Lô (50000) ZC
- Saint Herblain (44800), ZC
Sud :
- Avignon (84000) ZC
- Beaucaire (30300) ZC
- Briançon (05100) ZC
- Villefranche-sur-Saône (69400) CV
Est :
Enfin, les 3 actifs de la Ligne B, destinés à être conservés se situent :
- Aux Mureaux (78130), une galerie commerciale de 4 772 m²
- A Parmain (95620), un centre commercial de 1 548 m²
- A Toulouse (31000), un immeuble commercial de 1 473 m²
Les documents
Réalisé par ...
Détails du projet immobilier
Adresse
Multiples Adresses
75009 PARIS - France
N° de cadastre
Multiples
N° de permis de construire
NEANT
Composition
744 parkings
Surface des bâtiments (en m²)
29 769 m²
Intervenants
Intervenant principal
OPERATEUR
Auditeur
WiSEED
Maître d'ouvrage
NEANT
Nature du produit
Le portefeuille, cédé par une SCPI, est composé de 27 actifs, répartis dans 27 villes en France. Ils ont été construits entre les années 1979 et 2012. Une grande partie des actifs est détenue en copropriété avec de grandes enseignes. Parmi eux, certains sont loués à des acteurs majeurs comme la Société Générale ou à des petits exploitants de commerces de proximités.
Ces 27 actifs se décomposent comme suit :
Ligne A : 24 actifs
- 27 Locaux commerciaux d'une surface totale de 11 326 m²
- 21 Boutiques d'une surface totale de 4 500 m²
- 13 Bureaux d'une surface totale de 6 149 m²
- 744+ places de parking (extérieur & intérieur)
Ligne B : 3 actifs
- 47 Locaux commerciaux d'une surface totale de 7 785 m²
- 1 Distributeur Automatique Bancaire d'environ 9 m²
Ces différents actifs représentent une surface utile totale de 29 769 m².
Planning prévisionnel
| Acquisition du portefeuille : | T1/2019 |
| Lancement de la commercialisation : Achèvement de la commercialisation : Date d'émission prévisionnelle : Remboursement Obligataire Prévisionnel : | T1/2019 T4/2021 02/2020 02/2022 |
Niveau de pré-commercialisation
A ce jour, la part des actifs sous promesse de vente s'élève à 18 955 000 € (soit 8 actifs). La part des lots actés s'élève à 1 322 500 € (soit 5 actifs). La part globale s'élève donc à 20 287 500 € (soit 13 actifs), ce qui représente un taux de pré-commercialisation de 69 % (dont 38 % en patrimoine).
Ligne A : La stratégie du promoteur est de relouer en priorité tous les espaces vacants. Il percevra ainsi les loyers correspondant et pourra continuer sereinement la commercialisation. A terme les surfaces relouées seront vendues aux locataires occupants ou à des investisseurs locaux. Mais ce type de surface étant rarement proposé à la vente, ils pourraient être vendus vides directement à des utilisateurs.
Ligne B : Le centre commercial, l'immeuble commercial et les locaux de la galerie marchande seront cédés à une structure détenue par De WATOU qui se chargera ensuite d'en assurer la gestion locative, sur le long terme. Ces lots, qui sont sous promesses de vente, pourraient générer 1,06 M€ de loyers annuels.
Il reste à la vente :
Ligne A : 14 actifs
- 20 Locaux commerciaux d'une surface totale de 5 882 m²
- 10 Boutiques d'une surface totale de 3 344 m²
- 5 Bureaux d'une surface totale de 851 m²
- 510+ places de parking (extérieur & intérieur)
Le promoteur a néanmoins reçu des offres pour ces 14 actifs encore en stock.
Les revenus locatifs annuels futurs, estimés à ce jour pour les lots encore libres, représenteraient un montant de 917 K€.
Forces/Points de vigilance
| Forces |
Points de vigilance |
+ Expérience et réseau de l'émetteur
+ Bonne granulométrie des locataires (environ 70 locataires)
+ Diversification géographique : 27 villes
+ Diversification des typologies : bureaux, galeries, zones commerciales, pied d’immeuble, etc...
+ Rendement locatif actuel de 8,29 % en global avec fort potentiel de croissance (une fois les actifs loués)
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- Risques standards d'une opération de Marchand de Biens (DIRS)
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