RUE MERCIÈRE

Projet · Immobilier · Résidentiel
Lyon (69)

8,5% annuel sur 18 mois *

B

Opération de marchand de biens d'un immeuble de 30 appartements et de 2 locaux commerciaux en RDC dans le 2ème arrondissement de Lyon

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Thierry - WiSEEDer Francois - WiSEEDer Danielle - WiSEEDer Mathilde - WiSEEDer Jean-Pascal - WiSEEDer Sacha - WiSEEDer Charles-Henri - WiSEEDer Hugo - WiSEEDer Lionnel - WiSEEDer Julien - WiSEEDer Pascal - WiSEEDer Sébastien - WiSEEDer Mathieu - WiSEEDer Frédéric - WiSEEDer Mathieu - WiSEEDer James - WiSEEDer Jean-Marc - WiSEEDer Hervé - WiSEEDer Ariinui - WiSEEDer Thomas - WiSEEDer Marie-Florence - WiSEEDer Nathalie - WiSEEDer Etienne - WiSEEDer Agathe - WiSEEDer

Réalisation de l'opération RUE MERCIÈRE dans le 2ème arrondissement de Lyon. Le projet consiste en l'achat en bloc d'un immeuble de 2 bâtiments, puis la revente de ses 32 lots à la découpe, nus. Les acquéreurs auront la possibilité d'y effectuer des travaux sous le régime fiscal du déficit foncier. A ce jour, 61% du projet a été réservé.

La société mère détient un patrimoine immobilier très important et émet directement les obligations sans passer par un véhicule d'investissement, il n'y a donc pas de garantie à première demande sur ce projet.


Synthèse

Situé à Lyon 2, le projet RUE MERCIÈRE est localisé sur un terrain constitué d'une parcelle cadastrale, d'une superficie totale de 247 m². L'immeuble existant se compose de deux bâtiments en R+6 ; un bâtiment sur rue et un bâtiment sur cours.

Les deux bâtiments ont été acquis en bloc. Les lots (sauf un T2) ont été libérés. Tous les lots déjà réservés à des acquéreurs souhaitant réaliser du déficit foncier* sont en cours de restructuration.

Les acquéreurs réalisent des travaux par l’intermédiaire d'une Association Syndicale Libre qui fait intervenir une entreprise extérieure. Cette entreprise restructure 29 des 32 lots de l'immeuble par plateaux.

Les trois derniers lots, deux locaux commerciaux et un appartement, sont revendus sous le régime général.

Pour réaliser cette opération, aucune demande administrative n'est nécessaire. 

* Déficit foncier : Régime fiscal d'exploitation d'un bien permettant de déduire les charges (dans ce cas les travaux) d'un bien immobilier. 

Localisation

Lyon : 2ème pôle universitaire de France, est une ville dynamique idéalement située à mi-chemin entre montagne et mer. C’est également un réseau de communication très dense avec le réseau urbain TCL et un dynamisme économique et humain remarquable. Lyon est au cœur de la deuxième région exportatrice en France et bénéficie d’un potentiel de niveau international dans les domaines de la formation et de la recherche .

Située au cœur de la presqu’île lyonnaise, allant de la place des jacobins à l'église Saint-Nizier, la rue Mercière est la plus réputée de Lyon pour ses restaurants typiques et son ambiance chaleureuse. Cette rue est classée au patrimoine mondial de l'UNESCO.

Situation :

- Supermarché à 100 m

- Place Bellecour à 400 m

- Ecole, Collège et Lycée dans un rayon de 1 km

Accès :

- Station de métro "Cordeliers" ligne A à 340 m

- Gare TGV Lyon-Perrache, Gare routière et ligne B du Métro à 1,5 km

- Autoroute A6 et A7 à 4,7 km


Les documents


Aspect Financier


Structure du financement

Type Qui ? Combien ?
Fonds propres 100% 800 000 €
Fonds propres OPÉRATEUR 20,0% 160 000 €
Emprunt obligataire / Quasi-Fonds propres WiSEEDers 80,0% 640 000 €
Dette 100% 4 200 000 €
Prêt bancaire BANQUE 100% 4 200 000 €
Commercialisation 3 129 800 €
Total 8 129 800 €

Un crédit de 4 200 000 € a été accordé par la banque. WiSEED apportera 640 000 € en refinancement des 800 000 € de fonds propres apportés par l'opérateur.


Budget du projet prévisionnel (HT)

Chiffre d'affaires 5 147 700 €
Charges foncières - 4 140 716 €
Coût travaux et études - 0 €
Frais généraux & financiers - 87 000 €
Honoraires de gestion
Prix de revient - 4 227 716 €
 
Marge opérationnelle 919 984 €
Marge opérationnelle / Chiffre d'affaires ​ 17,87 %

Couverture du prix de revient

100%
Prix de revient
  (4 227 716 €)
Structure du financement
  (8 129 800 €)
+92,30%
 

La structure du financement couvre à 192,30 % le prix de revient de l'opération.


Outil d'aide à la décision  


B
A

Excellent
B

C

D

E

Assez Bon

Risques Opérateur : Points de risque 
Chiffre d'affaires   B
Capitaux propres   B
Endettement   B
Liquidités   C
Risques Programme :
Taux de réservation   B
Couverture du prix de revient   A
Sécurité des fonds propres des WiSEEDers   B
Sécurité technique   A
Score  B

Le scoring WiSEED Immobilier est une mesure de la qualité de l'opération d'investissement mais ne peut en aucun cas remplacer l'analyse propre de l'investisseur. Le scoring WiSEED immobilier n'est en aucun cas similaire ou comparable avec le scoring des agences de notation.


Réalisé par ...

PERFORMIS a financé 1 projet grâce au crowdfunding

PERFORMIS
Marchand de Biens
Résidentielle · Lyon et alentours · Page Promoteur

Détails du projet immobilier

Adresse 53 rue Mercière
69002 LYON - France
N° de cadastre AE 69
N° de permis de construire NEANT
Composition 2 bâtiments , 30 logements , 2 commerces
Surface habitable 615 m²
Surface du terrain 247 m²
Surface utile 213 m²

Intervenants

Intervenant principal OPÉRATEUR
Auditeur WiSEED
Maître d'oeuvre EXPRIM Développement
Maître d'ouvrage Association Syndicale Libre
Banque de l'opérateur BANQUE
Notaire Me Bugeaud

Nature du produit

Le programme RUE MERCIÈRE sera composé de deux bâtiments en R+6, qui accueilleront 32 lots, répartis de la manière suivante :

Bâtiment 1 : 21 lots représentant une surface totale de 599 m²

  • 18 appartements de Type T1 de 17 à 22 m²
  • 1 appartement de Type T2 de 35 m²

et

  • 2 locaux commerciaux d'une surface utile de 213 m²

Bâtiment 2 : 11 lots représentant une surface totale de 229 m²

  • 10 appartements de Type T1 de 17 à 20 m²
  • 1 appartement de Type T2 de 44 m² 


Niveau de pré-commercialisation

A ce jour, les deux locaux commerciaux ont été actés. De plus, 18 des 30 appartements ont été réservés, ce qui représente un taux de pré-commercialisation de 61 %.

Il reste donc à la vente 12 appartements (dont 1 sont sous option) : 

Bâtiment 1 : 8 lots représentant une surface totale de 176 m²

  • 7 appartements de Type T1 de 17 à 22 m² (dont 1 sous option)
  • 1 appartement de Type T2 de 35 m²

Bâtiment 2 : 4 lots représentant une surface totale de 102 m²

  • 3 appartements de Type T1 de 17 à 20 m² 
  • 1 appartement de Type T2 de 44 m²

Tous les appartements, à l'exception du T2 du bâtiment 2, sont libres de toute occupation. Si le locataire de cet appartement ne souhaite pas partir, l'opérateur n'aura pas de difficulté à vendre le bien occupé à des investisseurs au regard de la qualité de l'emplacement et de la rentabilité offerte. 



Planning prévisionnel

Acquisition foncière :

07/2018

Lancement commercial (après libération des lots) :

Ouverture du chantier :

09/2019

11/2019

Livraison :

11/2020

Date d’émission prévisionnelle :

02/2020

Remboursement Obligataire Prévisionnel :

08/2021


Forces/Points de vigilance

Forces Points de vigilance
+ Emplacement exceptionnel - Risques standards d'une opération de marchand de biens (DIRS)

Galerie d'images


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