APHRODITE

Projet · Immobilier · Résidentiel
Coutances (50)

9,5% annuel sur 18 mois *

B

Acquisition de 3 parcelles cadastrales pour aménager 48 lots de terrains à bâtir à Coutances en Normandie

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466 personnes sont intéressées par ce projet

Hélène - WiSEEDer Matthieu - WiSEEDer Francois - WiSEEDer Steeve - WiSEEDer Charles-Henri - WiSEEDer Stephane - WiSEEDer Pascal - WiSEEDer Valérie - WiSEEDer Frédéric - WiSEEDer Quentin - WiSEEDer Regis - WiSEEDer Nathalie - WiSEEDer Bertrand - WiSEEDer Francis - WiSEEDer Séverine - WiSEEDer Xavier - WiSEEDer Axel - WiSEEDer Stéphane - WiSEEDer Alexis - WiSEEDer Bruno - WiSEEDer Philippe - WiSEEDer François - WiSEEDer Tanguy - WiSEEDer Christian - WiSEEDer

Le projet APHRODITE, à Coutances dans la Manche, consiste en l'achat de 3 parcelles cadastrales d'une surface totale de 72 999 m² afin d'aménager avant de revendre à la découpe 48 lots de terrains à bâtir. Pour réaliser cette opération, 4 permis d'aménager ont été obtenus puis purgés mais seulement 2 ont été pour l'instant autorisés à être mis en oeuvre :

  • PA 1 : 12 lots de terrains à bâtir, d'une surface comprise entre 560 et 940 m²
  • PA 1 : 1 lot pour la construction d'une résidence seniors, d'une surface de 27 074 m²
  • PA 2 : 35 lots de terrains à bâtir, d'une surface comprise entre 435 et 810 m²

L'Opérateur nous sollicite donc pour le financement de ces 2 premières tranches. Les deux autres PA serviront pour les tranches 3 & 4, indépendantes de cette opération et qui se réaliseront par la suite.

A ce jour, 13% du projet a été réservé. 

La société mère détient un patrimoine immobilier très important et émet directement les obligations sans passer par un véhicule d'investissement. Une garantie à première demande sera signée par la société de projet. De plus, le dirigeant s'est engagé à garantir le complet remboursement de l'emprunt obligataire en vertu d'une caution personnelle et solidaire personne physique. Enfin, l’Opérateur s’engage à mettre en place une hypothèque à ses frais auprès du notaire de l'opération au profit de la Masse des Obligataires avant le début de l'Emission.


Synthèse

Coutances est une ville de la Manche, en Normandie. Sa cathédrale est un chef-d'œuvre du gothique normand. Avec elle, un chapelet d'édifices témoigne du sceau de la religion sur l'identité locale. Il fait bon s’y balader. À chacun de composer son chemin entre boutiques, épiceries et jardin public, cathédrale, hôtels particuliers etc.

Le programme est proche du centre-ville et de la nouvelle zone commerciale.

Localisation

Situation :

  • Mairie et centre-ville à 1,4 km
  • Super/Hypermarchés dans un rayon de 2 km
  • Zone commerciale à 2 km
  • Collèges et Lycées dans un rayon de 3 km

Accès :

  • Ligne de bus privée "Cosibus" qui dessert toute la ville à 600 m
  • Gare TER de Coutances à 2 km

Les documents


Aspect Financier


Structure du financement

Type Qui ? Combien ?
Fonds propres 100% 2 100 000 €
Fonds propres   Connectez-vous 81,0% 1 700 000 €
Emprunt obligataire / Quasi-Fonds propres WiSEEDers 19,0% 400 000 €
Commercialisation 460 167 €
Total 2 560 167 €

Pour ce projet, l'Opérateur n'a pas fait appel à une banque. WiSEED apportera 400 000 € en complément des 1 700 000 € de fonds propres apportés par l'opérateur (acquisition terrain + partie des travaux déjà réalisés).


Budget du projet prévisionnel (HT)

Chiffre d'affaires 3 418 303 €
Charges foncières - 1 114 553 €
Coût travaux et études - 1 320 000 €
Frais généraux & financiers - 175 000 €
Honoraires de gestion
Prix de revient - 2 609 553 €
 
Marge opérationnelle 808 750 €
Marge opérationnelle / Chiffre d'affaires ​ 23,66 %

Couverture du prix de revient

100%
Prix de revient
  (2 609 553 €)
Structure du financement
  (2 560 167 €)

La structure du financement couvre à 98,11 % le prix de revient de l'opération.


Outil d'aide à la décision  


B
A

Excellent
B

C

D

E

Assez Bon

Risques Opérateur : Points de risque 
Chiffre d'affaires   D
Capitaux propres   A
Endettement   A
Liquidités   A
Risques Programme :
Taux de réservation   E
Couverture du prix de revient   A
Sécurité des fonds propres des WiSEEDers   A
Sécurité technique   B
Score  B

Le scoring WiSEED Immobilier est une mesure de la qualité de l'opération d'investissement mais ne peut en aucun cas remplacer l'analyse propre de l'investisseur. Le scoring WiSEED immobilier n'est en aucun cas similaire ou comparable avec le scoring des agences de notation.

Détails du projet immobilier

Adresse La masse - Chemin de la porte
50200 COUTANCES - France
N° de cadastre ZH 34 / ZH 80 / ZI 16
N° de permis d'aménager PA 050 147 16 w0001/2/3/4
Date d'obtention du permis 22 juin 2016
Date de purge 19 septembre 2016
Surface du terrain 72 999 m²
Surface utile 55 474 m²

Intervenants

Intervenant principal   Connectez-vous
Auditeur WiSEEDers

Nature du produit

Le programme APHRODITE sera composé de 48 lots de terrains à bâtir, répartis de la manière suivante :

Permis d'aménager 1 : 13 lots

  • 12 lots de terrains à bâtir, d'une surface comprise entre 560 et 940 m²
  • 1 lot pour la construction d'une résidence seniors, d'une surface de 27 074 m²

Permis d'aménager 2 : 35 lots

  • 35 lots de terrains à bâtir, d'une surface comprise entre 435 et 810 m²

Le lot de construction d'une résidence seniors devrait permettre la réalisation de 90 logements. Les 47 lots de terrains à bâtir serviront par la suite aux acquéreurs à construire des maisons individuelles. Les futures maisons qui seront construites sur les terrains à bâtir devront respecter la réglementation RT2012.


Planning prévisionnel

Obtention des Permis d’Aménager :

 22/06/2016

Permis purgés de tout recours :

Acquisition foncière :

 19/09/2016

 07/2017

Lancement commercial :

 10/2019

Ouverture de chantier (DROC) :

 09/2019

Achèvement des travaux (DAT) :

 12/2020

Livraison :

 01/2021

Date d’émission prévisionnelle :

 03/2020

Remboursement Obligataire Prévisionnel :

 09/2021

Le décalage entre la purge des permis et la mise en place du programme s'explique par la nécessité pour la Commune de réaliser des travaux de mise en conformité du réseau d'assainissement.

Le décalage entre la date de livraison et la date de remboursement prévisionnel s'explique par le fait que les lots seront "actés" seulement lorsque les acquéreurs auront obtenu leur financement et leur permis de construire purgé. Ces démarches peuvent prendre plus de temps que prévu. 


Niveau de pré-commercialisation

A ce jour, 8 des 47 lots de terrains à bâtir ont été réservés, ce qui représente un taux de pré-commercialisation de 13 %.

Il reste donc à la vente :

Permis d'aménager 1 : 8 lots sur les 13

  • 7 lots de terrains à bâtir, d'une surface comprise entre 605 et 635 m²
  • 1 lot pour la construction d'une résidence seniors, d'une surface de 27 074 m²

Permis d'aménager 2 : 32 lots sur les 35

  • 32 lots de terrains à bâtir, d'une surface comprise entre 435 et 810 m²

Des discussions avancées avec le conseil régional ont eu lieu pour l'éventuelle vente du lot pour la construction d'une résidence seniors. Celles-ci sont toujours en pourparlers. 



Forces/Points de vigilance

Forces Points de vigilance
+ Projet d'envergure soutenu par la mairie - Risques standards d'une opération d'aménagement (DIRS)

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