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Réalisation d'une opération de marchand de biens à Montreuil, dans le département de la Seine-Saint-Denis (93), aux portes de Paris.

L'opération MONTREUIL consiste en l'acquisition des murs et du fonds d’un hôtel de préfecture. Il s'agit d'un immeuble en R+4 de 29 chambres, d’une surface totale d’environ 630 m2, exploité en hôtel social situé dans le quartier sud de Montreuil, à la lisière de Vincennes. L'objectif est une revente en bloc.

Pour réaliser ce projet, aucune autorisation administrative n'est nécessaire. Le budget travaux prévu par l'opérateur sera dédié à des travaux de rafraîchissement des parties communes.

L’immeuble à usage commercial est indépendant de toute copropriété.

La commercialisation débutera après la finalisation des travaux de rafraîchissement. L’exploitation du fonds de commerce apporte une sécurité financière et permet à l'opérateur d'optimiser son prix de revente et ainsi d’assurer une sortie cohérente avec la durée de l’emprunt.

Un crédit bancaire a été obtenu pour le financement de l'acquisition des murs et du fonds et les travaux de rénovation. L'acquisition a été réalisée en Septembre 2021.

Le marché du logement social en Ile-de-France

Ces résidences hôtelières sont destinées à apporter une solution d’hébergement ponctuelle ou permanente, à un prix modéré, aux personnes éprouvant des difficultés financières et sociales pour se loger. Il s’agit d’ensembles de logements homogènes, autonomes, équipés et meublés.

Ces structures fonctionnent sur une prise en charge à la nuitée, à la semaine ou au mois. Elles peuvent également faire office de résidence principale pour les personnes ayant des difficultés à accéder à un logement de droit commun, du fait de leur situation financière ou sociale.

Les facteurs socio-économiques, ainsi que la pénurie de logements dans la région parisienne, ont pour conséquence une forte demande pour les hébergements d’urgence. En effet, la saturation des hébergements sociaux publics a pour impact le recours constant et ininterrompu à des hôtels sociaux.

L’offre principale des nuits en hôtel social se situe à Paris et en Seine-Saint-Denis (93) constituant 45% des hébergements sociaux hôteliers disponibles.

Garanties / Sûretés :

Une Garantie à Première Demande a été signée par la société de projet détenue par l'Opérateur.

Le dirigeant s'est engagé à garantir le complet remboursement du présent Emprunt Obligataire en vertu d’une caution personnelle et solidaire.

", "secteur" : "IMMOBILIER", "localisation" : "

Située dans le département de la Seine-Saint-Denis, aux portes de Paris, Montreuil est la cinquième ville d’Ile-de-France par sa population (109 897 habitants au 1er janvier 2017).

Limitrophe avec Paris et Vincennes, cette ville de petite couronne voit ses infrastructures se développer. Montreuil se caractérise par sa mixité sociale et urbaine, mais également par son dynamisme et son évolution marquée par de grands projets (Hauts de Montreuil, Prus Bel Air – Grands Pêchers, Prus La Noue, etc.).

Desservie par 4 stations de métro et 13 lignes de bus, l'agglomération bénéfice de nombreux équipements sportifs et établissements scolaires, la rendant attractive aux familles dont les revenus ne permettent pas une installation dans Paris intra-muros.

L’immeuble est implanté au sud, dans le quartier de la Solidarité-Carnot à la lisière de Vincennes, un quartier résidentiel de Montreuil prisé par son calme, proche du marché et bénéficiant de nombreux commerces de proximité lui conférant ainsi un aspect « village ».

Situation:

- Commerces de proximité à 50 mètres

- Supermarché à 900 m

- Centre commercial à 3 km

Accès:

- Arrêt de bus \"Arrêt Solidarité\" ligne 115 à 60 m

- Métro \"Arrêt Croix de Chavaux\" ligne 9 à 750 m

- Gare RER A de Vincennes à 900 m

- Accès périphérique \"Sortie Portes de Vincennes\" à 3.3 km

", "natureProduit" : "

Cet immeuble en R+4, à usage commercial est indépendant de toute copropriété.

Il est composé de 29 chambres, 1 logement de gardien d'une surface de 22 m², 1 cuisine commune d'une surface de 45 m² ainsi que d'un espace pouvant être aménagé en laverie au sous-sol.

Chaque chambre, d'une surface moyenne de 12 m², est équipée d'une plaque de cuisson, micro-ondes et réfrigérateur. La plupart des chambres disposent d'une salle de bain privative; des salles de bain communes sont également disponibles à chaque étage.

L'immeuble est actuellement exploité en hôtel social, les revenus étant assurés par trois associations qui louent des chambres à l’année :

- Le Samu Social : 15 chambres louées; 53% d’occupation et 61% des loyers

- L'association En Temps : 12 chambres louées; 43% d’occupation et 33% des loyers

- L'association ADN PARIS : 2 chambres louées ; 6% des loyers

L'hôtel génère un loyer annuel de 340 000€. Le prix moyen d'une nuitée s'élève à 35 € avec une durée moyenne d'occupation des chambres de 3 ans.

", "commercialisation" : "

L'objectif de cette opération est de revendre l'immeuble en bloc à un investisseur souhaitant bénéficier des flux locatifs.

La commercialisation débutera à l'issue des travaux de rafraîchissement. Toutefois, l'opérateur a déjà reçu une marque d'intérêt mais qui n'est, à ce stade, pas encore formalisée.

", "garantiesEtSuretes" : "Une Garantie à Première Demande a été signée par la société de projet détenue par l'Opérateur. \r\n\r\nLe dirigeant s'est engagé à garantir le complet remboursement du présent Emprunt Obligataire en vertu d’une caution personnelle et solidaire. Son patrimoine couvre l'intégralité de l'emprunt et intérêts. ", "structureDuFinancement" : "

Un crédit de 2 625 000 € a été accordé par la banque.

WiSEED apportera 400 000 € (67 % des fonds propres) en complément des 192 500 € apportés par l'opérateur.

", "swotStrength" : "+ Dimension sociale du projet \r\n\r\n+ Marché du logement social en forte demande \r\n\r\n+ Emplacement répondant à la demande en logement social\r\n\r\n+ Flux financiers locatifs pendant la durée de l'emprunt\r\n", "numCadastre" : "BM 90", "nbBatiments" : 1, "nbLogements" : 29, "surfaceTerrain" : 132.0, "surfaceBatiments" : 630.0, "surfaceActivitesAnnexes" : 530.0, "tauxPrecommercialisation" : 0.0, "tauxLotsLibres" : 100.0, "tauxLotsSousOption" : 0.0, "chiffresCA" : 3869000.0, "chiffresChargesFoncieres" : 3067500.0, "chiffresCoutTravauxEtudes" : 70000.0, "chiffresFraisGeneraux" : 80000.0, "scLabelFondsPropresCreation" : "OPERATEUR", "scMontantFondsPropresCreation" : 192500.0, "scLabelQuasiFondsPropresLevee" : "WiSEEDers", "scMontantQuasiFondsPropresLevee" : 400000.0, "scLabelPretBancaireDette" : "BANQUE ", "scMontantPretBancaireDette" : 2625000.0, "nbFollowers" : 607, "nbNews" : 0, "nbComments" : 58, "nbLives" : 0, "nbTestimonials" : 8, "etapesDeveloppement" : [ { "description" : "Date prévisionnelle d\"émission ", "date" : "2021-09-10", "annee" : 2021, "trimestre" : 3, "labelDate" : "Septembre 2021" }, { "description" : "Acquisition foncière ", "date" : "2021-09-11", "annee" : 2021, "trimestre" : 3, "labelDate" : "Septembre 2021" }, { "description" : "Travaux de rafraîchissement ", "date" : "2021-09-12", "annee" : 2021, "trimestre" : 3, "labelDate" : "T1 2022" }, { "description" : "Lancement commercial ", "date" : "2021-09-13", "annee" : 2021, "trimestre" : 3, "labelDate" : "Mars 2022" }, { "description" : " Date prévisionnelle de Remboursement", "date" : "2021-09-14", "annee" : 2021, "trimestre" : 3, "labelDate" : "Novembre 2023" } ], "adresseFiscale" : { "adresse" : "9 rue de la solidarité", "complementAdresse" : "", "codePostal" : "93100", "ville" : "MONTREUIL", "villeCodeInsee" : "93048", "pays" : "FRA", "latitude" : null, "longitude" : null }, "obligationsTypeRemboursementInterets" : "INTERETS_ANNUELS_CAPITALISES", "dateEmissionEmpruntObligataire" : "2021-10-20", "dateEcheanceInitialeEmpruntObligataire" : "2023-10-20", "gestionnaireProjet" : { "id" : 46766583, "nom" : "ORASTIA", "descriptionLongue" : "

Orastia est une société de marchand de biens et promotion immobilière fondée en 2012 par Nathalie Donnat. Acteur sur le marché de l'investissement locatif, et plus spécifiquement dans le secteur des hôtels sociaux Orastia bénéficie de solides compétences juridiques et financières.

Les activités d'Orastia :

- Investissements locatifs immobiliers à Paris et Ile de France – bureaux et locaux d’activités

- Définition des stratégies d’investissement et optimisation fiscale

- Recherche des biens, négociation, pilotage des contrats

- Pilotage des travaux de rénovation

- Opération de promotion immobilière (construction de villas)

- Mandat de gestion locative

Forte de ses 9 ans d'expérience, Orastia se distingue par la qualité de ses acquisitions lui permettant d’atteindre des plus-values significatives.

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