Comment fonctionne un club deal ?

1 - C’est quoi un club deal ?

Définition d’un club deal

Un club deal est un groupement d’investisseurs qui unissent leurs ressources financières pour mener à bien un projet de grande envergure, tel que l’achat d’un immeuble.

Positionné entre la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) et l’organisme de Placement Collectif en Immobilier (OCPI), le club deal offre à chaque participant le rôle d’associé ou d’actionnaire. Ainsi, chaque investisseur a une implication directe dans la gestion et les décisions stratégiques.

Les clubs deals sont des investissements élitistes, avec un ticket d’entrée élevé. Ils permettent de combiner des apports en fonds propres avec des crédits bancaires obtenus par le groupe d’investisseurs.

À noter :

Contrairement aux fonds d’investissement traditionnels, un club deal n’est pas réglementé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Même si cela offre plus de flexibilité aux investisseurs, le niveau de risque est également plus élevé.

Dans quoi investissent les clubs deals ?

Les clubs deals offrent une plateforme pour les investisseurs désireux de placer leur capital dans des actifs à valeur ajoutée significative.

Les investissements des clubs deals se concentrent principalement sur les secteurs suivants :

• Immobilier d’entreprise : Cela inclut des bureaux et des espaces commerciaux, où les rendements sont plus élevés en raison de contrats de location à long terme et de locataires stables.

• Immobilier résidentiel : Ces investissements sont attractifs en raison de leur demande constante, mais ils nécessitent une gestion active pour maximiser les revenus locatifs.

• Fonds de commerce : L'achat de fonds de commerce permet aux clubs deals d'investir dans des entreprises opérationnelles avec une infrastructure et une clientèle existantes, offrant un potentiel de rendement immédiat.

• Acquisition de parts dans des petites et moyennes entreprises : Cela permet aux clubs deals d’investir dans le capital de PME prometteuses, offrant ainsi un potentiel de croissance et de diversification des revenus.

À noter : La majorité des clubs deal se tournent vers l’acquisition d’actifs immobiliers, plus chers mais plus rémunérateurs.

2 - Comment fonctionne un club deal ?

Fonctionnement

Le club deal est généralement créé par une banque ou une société de gestion qui sélectionne des opportunités d’investissement attractives.

Le projet est ensuite proposé à des investisseurs avertis, qui doivent être capables de placer un ticket d’entrée significatif : au minimum 100 000 euros. Ils doivent également s’engager pour une durée fixée à l’avance.

Une alternative moderne au modèle traditionnel des club deals est l’utilisation de plateformes de crowdfunding comme WiSEED, qui rendent ces investissements accessibles avec des tickets d’entrée beaucoup plus bas. Cette option démocratise l’accès aux gros investissements immobiliers, permettant à un plus large éventail d’investisseurs de participer.

Les investisseurs qui acceptent de participer au club deal deviennent associés ou actionnaires d’une société, souvent sous la forme d’une Société par Actions Simplifiée (SAS).

Le placement peut générer des revenus locatifs si l’actif est loué, ou un gain en capital sous forme de plus-value lors de la revente de l’actif.

Risques

Investir dans un club deal comporte des risques que les investisseurs doivent considérer avant de s’engager :

• Risques liés à l’exploitation du patrimoine immobilier : L’investissement immobilier peut être affecté par des impayés de loyers, une vacance locative prolongée ou des dégradations du bien. Ces facteurs peuvent réduire les revenus attendus et augmenter les coûts de gestion.

• Aléas du marché immobilier : Le marché immobilier est sujet à des fluctuations qui peuvent impacter la valeur des propriétés. Une baisse de la demande dans le secteur du bien peut entraîner une moins-value à la revente.

• Absence de régulation de l’AMF : Les clubs deals ne sont pas réglementés par l’AMF. Cela implique un niveau de vigilance supplémentaire pour les investisseurs lors du choix des partenaires et des gestionnaires, pour s’assurer de leur crédibilité.

• Risque de liquidité : Les parts dans un club deal sont généralement illiquides, ce qui signifie que les investisseurs peuvent rencontrer des difficultés à revendre leurs parts s’ils souhaitent sortir du club deal avant la date d’échéance prévue.

3 - Quels sont les avantages d’un club deal immobilier ?

Les clubs deals offrent de nombreux avantages :

• Accès à des projets exclusifs : L’un des principaux atouts des clubs deals est l’accès à des projets immobiliers exclusifs, inaccessibles aux investisseurs individuels. Cela peut inclure des biens d’exception, des propriétés de grande valeur ou des projets d’ambition qui requièrent un investissement conséquent.

• Une gestion par des experts : Les clubs deals sont souvent organisés et gérés par des professionnels de l’immobilier qui possèdent une connaissance approfondie du marché. Ces experts sélectionnent les biens et gèrent les acquisitions.

• Des projets à forte rentabilité : Les projets sélectionnés dans le cadre de clubs deals visent généralement une rentabilité élevée, entre 7% et 10% en moyenne.

• Mutualisation des coûts et des risques : Les risques et coûts sont répartis entre les différents investisseurs. Les frais varient entre 0 et 5% en moyenne et servent à rémunérer la société de gestion.

• Transparence sur la gestion du projet : Les actionnaires disposent d’un droit d’information et de regard dans la gestion du projet. Ils possèdent également le droit de voter en assemblée générale.

Pour en savoir plus : Les 5 bonnes raisons d’investir dans un club deal

4 - Comment participer à un club d’investissement immobilier ?

Utiliser des plateformes de crowdfunding

Les plateformes de crowdfunding comme WiSEED simplifient considérablement le processus de participation à des clubs deals. Voici quelques uns de ses avantages :

• L’inscription et la participation aux projets sont facilitées par des interfaces utilisateur intuitives qui guident les investisseurs à travers le processus de souscription.

• Ces plateformes fournissent un suivi régulier des projets grâce à un reporting détaillé qui permet aux investisseurs de rester informés sur la performance de leurs investissements.

• Les projets sont sélectionnés par des professionnels avant de les proposer à l’investissement.

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Faire appel à un gestionnaire de club deal

Une autre option est de travailler directement avec une société de gestion spécialisée dans les clubs deals. Ce choix est particulièrement adapté pour les personnes qui préfèrent une approche plus traditionnelle et personnalisée.

En choisissant cette solution, vous confiez l’acquisition, la gestion et la liquidation des actifs à des professionnels.

La société de gestion s’occupe de toutes les étapes de l’investissement, offrant une solution clé en main pour les investisseurs qui ne souhaitent pas gérer les détails complexes de ces opérations.

5 - Conclusion

Le club deal est une opportunité d’investissement avantageuse pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille dans l’immobilier.

Il permet d’accéder à des projets de grande envergure, inaccessibles autrement, avec une rentabilité potentielle attractive.

Cette forme d’investissement est idéale pour ceux qui disposent du capital nécessaire et qui souhaitent s’engager sur le long terme.