Lucidité et responsabilité
Mathilde ICLANZAN
Directrice générale WiSEED
jeu. 7 sept. 2023, 10:44
-45%.
C’est la chute de la production de crédit immobilier depuis un an, selon les données publiées par la Banque de France.
L’immobilier tousse, la commercialisation chute et les projets prennent du retard.
Entre une inflation galopante et un contexte économique peu propice à la confiance, c’est la double peine.
Vous êtes d’ailleurs nombreux à nous interpeller, comme vous le faites auprès de tous les acteurs du financement participatif immobilier, sur le retard de certains projets dont l’échéance de remboursement devait intervenir en ce début d’année ou prochainement.
À juste titre, mais allons plus loin.
Les échéances en immobilier ne sont pas une science exacte
Depuis toujours, les projets immobiliers que nous vous proposons sur la plateforme comportent des dates d’échéance. Ces dernières sont déterminées à partir d’un planning prévisionnel de fin du projet, communiqué par l’opérateur et estimé au mieux selon la durée des travaux et le rythme de commercialisation.
Et cela pour deux raisons.
1/ La promesse du crowdfunding immobilier a toujours été un couple risque/rendement attractif et une durée courte.
2/ Coller au plus près des plannings permet d’insérer « une clause de rendez-vous » avec l’opérateur.
Tous les 3 mois, le promoteur ou le marchand de biens communique un reporting. De plus ou moins bonne qualité parfois, et que nos équipes complètent par un rendez-vous téléphonique si besoin ou une visite sur site. Puis, à l’approche de l’échéance, soit il confirme le remboursement, soit nous lui demandons des documents pour réestimer la durée prévisionnelle. L’obtention et l’analyse de ces documents, qui nécessitent de nombreux allers-retours, prend du temps en interne avant que nous puissions communiquer ou prendre une décision.
Il aurait sûrement été plus simple d’intégrer dans nos contrats une durée maximum et de préciser que le remboursement interviendrait à la fin de la commercialisation. Dans l’absolu, nous aurions pu, et cela nous aurait permis d’afficher un beau « 0 retard » dans nos statistiques. Le rêve.
Mais la réalité est tout autre. Car vous n’auriez jamais signé un chèque en blanc, et nous non plus.
Alors oui, aujourd’hui, même si plus de 35% de nos emprunts obligataires qui auraient dû être remboursés en 2023 ont été remboursés par anticipation, certains des projets financés sur les 2 dernières années sont en retard.
Et ce n’est pas parce que WiSEED ne relance pas les opérateurs ou ne les suit pas. Ce n’est pas non plus (dans la majorité des cas) parce que l’opérateur aurait les fonds et ne voudrait pas rembourser. Et encore moins parce que nous aurions les fonds remboursés sur un compte électronique sans procéder à leur remboursement auprès de vous.
Une commercialisation au ralenti
Quand les lots ne s’écoulent plus - et force est de constater que les agences immobilières souffrent (2), tout comme les notaires (3) - les opérateurs n’ont tout simplement pas récupéré leurs fonds propres. En effet, la banque ayant accordé le crédit se remboursant systématiquement en premier, ils récupèrent le plus souvent leurs fonds propres lors de la vente des derniers lots, et ne peuvent donc rembourser à la date prévue.
Cela ne veut pas dire que l’opération ne sortira pas, ni que vous ne serez pas remboursés. A date, parmi l’intégralité des projets prorogés, 72% ont été remboursés dans les délais prévus.
Les prix seront surement ajustés, et la marge de l’opération réduite, cela prendra un peu plus de temps, mais nous veillerons à protéger vos intérêts afin que les projets se clôturent.
Chez WiSEED nous avons toujours indiqué que la durée des projets était prévisionnelle. Car non, l’immobilier n’est pas une science exacte. Les ventes dépendent des prix du marché, des financements que les acheteurs obtiendront, et des délais bancaires et administratifs, qui ne dépendent pas des opérateurs.
Il arrive parfois que l’on nous annonce un remboursement et que l’acte chez le notaire soit retardé ou la vente annulée. Cela fait partie des aléas.
Il arrive souvent que l’on nous demande une prorogation mais que la commercialisation se fasse plus rapidement que prévu, entrainant de fait le remboursement par anticipation
Ni les opérateurs, ni WiSEED, ne disposent d’une baguette magique. Et le contexte actuel ne remet pas en cause la qualité des projets proposés au moment où nous les avons sélectionnés.
En revanche, une chose est sûre : nos équipes, engagées et compétentes, suivent chaque remboursement avec le plus grand sérieux et font de la défense de vos intérêts leur priorité. Nous avons d’ailleurs pris la décision de renforcer dans le contexte actuel nos équipes recouvrement.
Preuve en est, sur nos projets financés ces 3 dernières années :
23% des projets obligataires sortis (en nombre) ont été remboursés en anticipé
42% des projets obligataires sortis (en nombre) ont été remboursés à échéance
26% des projets obligataires sortis étaient prorogés contractuellement sans qu’aucune difficulté majeure ne soit identifiée
9% des projets obligataires sortis étaient prorogés hors contrat
Pour autant, nous ne connaissons ni la durée de la crise qui s’annonce, ni son ampleur. Pas plus que les commentateurs ou experts en tout genre conviés sur les plateaux TV.
Mais des fondamentaux solides
En revanche, nous savons que les fondamentaux du marché immobilier restent solides:
le besoin de logements pour des raisons démographiques n’a jamais été aussi fort
la réhabilitation des logements est une priorité, au-delà de la règlementation, dans un contexte où l’énergie devient une denrée rare
nos modes de vie évoluent et le logement doit se réinventer
Depuis 2003, la France a connu pas moins de 5 crises immobilières. Il est donc plus que fort probable que celle-ci soit comme les autres, et qu’après quelques réajustements, le marché immobilier reprenne des couleurs.
Concentrons-nous pour l’instant sur celle-ci, avec lucidité et responsabilité.
