Comprendre les différentes opérations en crowdfunding immobilier

Fort de ce succès, de plus en plus d’acteurs du secteur immobilier recherchent par le biais de plateformes de crowdfunding comme WiSEED, un financement pour développer leurs projets immobiliers.

Mais, avant toute chose, il est important de comprendre que le crowdfunding immobilier se construit autour d’une relation tripartite :

• Un investisseur qui souhaite investir à moindre coût tout en diversifiant son patrimoine par le biais de projets immobiliers à court terme et moyennant un rendement conséquent.

• Un porteur de projet, généralement un professionnel de l’immobilier, qui cherche à financer une partie de ses fonds propres en complément de son financement bancaire pour mener à bien son projet immobilier.

• Une plateforme de crowdfunding comme WiSEED qui sélectionne et audite les porteurs de projets afin de proposer les opérations les plus intéressantes aux investisseurs.

Ainsi, pour investir dans les meilleures conditions, il est donc primordial pour l’investisseur de bien comprendre qui sera le porteur de projet et ce qu’il souhaite entreprendre avec son financement.

Il existe 3 grandes typologies de porteurs de projets immobiliers :

• Les promoteurs immobiliers (constructeurs)

• Les marchands de biens

• Les aménageurs fonciers/lotisseurs

Laissez-nous vous présenter plus en détail, les caractéristiques propres à chacune de ces professions, leurs besoins et surtout leur intérêt pour l’investisseur final.

Les projets de crowdfunding immobilier initiés par un marchand de biens

Qu'est-ce qu'un marchand de biens ?

Le marchand de biens acquiert différents biens immobiliers qu’il va juger sous-évalués ou ayant un réel potentiel de création de valeur en vue de les transformer, les rénover et les réhabiliter avant de les revendre.

Les projets soumis aux plateformes de financement participatif comme WiSEED peuvent être de tous types : maisons, terrains ou encore immeubles. La durée de ces projets est relativement courte, on l’estime généralement entre 12 et 24 mois.

Pour le porteur de projet, le financement par du crowdfunding immobilier est un levier complémentaire à son apport personnel et au financement bancaire pour mener à bien son projet dans les meilleures conditions de sécurité financière et de délais.

Un marchand de biens ne peut généralement pas financer ses travaux par des potentiels acquéreurs, contrairement à la promotion immobilière par le biais de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), qui bénéficie des appels de fonds successifs des acquéreurs.

Quel est l’intérêt de financer une opération de marchand de biens ?

Dans le cadre d’une opération de marchand de biens, la commercialisation se réalise lorsque le projet est finalisé et visible en vue de maximiser sa plus-value. La plupart du temps, le prix de revient de l’opération est couvert par la structure de financement et l’apport de l’opérateur.

Ainsi, pour ce type d’opération, du fait que le porteur de projet ne dispose pas de recettes intermédiaires par le biais de ventes en amont, il sera plus enclin à proposer un remboursement in fine et des intérêts composés aux investisseurs.

Investir dans ce type de projet immobilier, c’est aussi investir dans de grandes métropoles françaises ou des agglomérations financièrement attractives, avec des rentabilités élevées, et une forte demande d’acquéreurs. Par ailleurs, c’est également un moyen de se positionner sur des zones où l’immobilier est déjà préexistant. Là où il devient difficile d’investir dans des programmes neufs de promotion immobilière.

Les marchand de biens sont aussi amenés à réhabiliter du patrimoine ou des biens à fort potentiel, en prenant en considération les normes environnementales et l’architecture des lieux.

Les projets de crowdfunding immobilier initiés par un promoteur immobilier

Qu'est-ce qu'un promoteur immobilier ?

Un promoteur immobilier est une entreprise dont la vocation est de construire des immeubles et des projets immobiliers divers. Il interviendra à toutes les étapes du projet :

• La prospection pour l’obtention d’un terrain

• La conception avec une équipe dédiée (architecte, bureaux d’études..)

• L’obtention des autorisations administratives (permis de construire, permis de démolir..)

• La commercialisation des lots

• Le financement et la réalisation des travaux

Quel est l’intérêt de financer une opération de promotion immobilière ?

Au même titre qu’un marchand de biens, le promoteur immobilier doit notamment financer son opération par des apports en fonds propres, des financements bancaires, et les appels de fonds des acquéreurs du projet.

Contrairement à un marchand de biens, les promoteurs immobiliers sont dans l’obligation de détenir la garantie financière d’achèvement (GFA) pour les opérations résidentielles, qui assure à l’acquéreur qu’en cas de défaillance de l’opérateur, le garant avancera les sommes pour mener à bien l’opération. L’acquéreur est donc assuré que son bien sera livré et achevé.

Cette garantie rassure les futurs acquéreurs et permet au promoteur de commercialiser dès le début de la construction immobilière. Lors d’une opération en crowdfunding immobilier, le promoteur sera donc plus à même de proposer des remboursements périodiques des intérêts en fonction de l’avancement de la commercialisation du projet.

Ces remboursements périodiques sont généralement associés à des intérêts simples. En d’autres termes, l’argent que vous touchez périodiquement ne sera pas capitalisé et ne générera donc pas d’intérêts supplémentaires chaque année.

Dans une stratégie d’investissement plus globale, il est intéressant de cumuler des placements avec des remboursements périodiques et des intérêts simples pour profiter d’un fonds de roulement, et investir également dans des projets avec un remboursement in fine et des intérêts composés pour profiter de la capitalisation de ces derniers.

Chez WiSEED, au-delà de la partie financière, nous sélectionnons des promoteurs immobiliers qui proposent des projets avec des dimensions environnementales et humaines fortes comme le développement d’éco-quartiers ou de logements sociaux avec un taux de pré-commercialisation minimum.

Les projets de crowdfunding immobilier initiés par un aménageur foncier

Qu'est-ce qu'un aménageur foncier ?

L’aménageur foncier peut également être qualifié de « promoteur foncier » ou bien encore de « lotisseur ». Son rôle est d’assurer l’acquisition de terrains pour les découper et les revendre en terrain à bâtir notamment.

Plus concrètement, l’aménageur foncier réalise plusieurs étapes :

• La prospection de terrains à fort potentiel

• L’acquisition des terrains

• La mise en place des permis d’aménager et/ou de déclaration préalable suivant le projet

• La découpe des terrains en plusieurs lots

• La revente des terrains

Ces lotisseurs peuvent céder un lot ou terrain à un particulier, mais ils peuvent également structurer ce terrain en vue d’une implantation commerciale ou industrielle, de la création d’un lotissement avec logements individuels ou collectifs.

Quel est l’intérêt de soutenir financièrement un aménageur foncier ?

Intervenant en début de chaîne, le lotisseur livre un terrain. Pour cela, et au même titre qu’un marchand de biens ou un promoteur, il est dans la nécessité de financer son opération en ayant une bonne visibilité financière en amont. L’apport financier d’investisseurs particuliers est donc un réel plus pour le projet du lotisseur.

Son savoir-faire lui permet de sélectionner des emplacements attractifs. D’autant plus que les aménageurs fonciers réalisent en général assez peu de travaux, les aléas sont donc normalement moins nombreux et la durée des projets plus courtes, entre 12 et 24 mois. Autant de raisons d’intégrer les projets d’aménageurs fonciers dans sa stratégie d’investissement.

Ce type d’opération tend d’ailleurs à se développer depuis quelques années, car de plus en plus de promoteurs immobiliers achètent le foncier en amont pour peser sur le projet immobilier final. Cela leur permet également de faire entendre leur voix auprès des collectivités lors des modifications de PLU.

Conclusion : le crowdfunding immobilier répond aux besoins de tous les acteurs de l’immobilier

Côté investisseur, le financement d’un projet de marchand de biens, promoteur immobilier ou aménageur foncier, est une réelle opportunité de diversifier son portefeuille d’investissements en crowdfunding immobilier. L’enjeu principal pour l’investisseur sera de sélectionner des projets d’investissements qui correspondent au mieux à sa situation et à ses besoins.

Contrairement à un achat immobilier traditionnel, l’avantage du crowdfunding immobilier pour l’investisseur est de ne pas avoir besoin de débloquer un gros capital, de s’impliquer dans les travaux ou de gérer la partie locative qui peut s’avérer très chronophage.

Le crowdfunding immobilier est aussi une réelle opportunité pour les professionnels de financer leurs opérations immobilières. Cette alternative crédible limite la dépendance au financement bancaire, leur apporte de surcroît de la souplesse et moins de contraintes . Autant d’éléments qui permettent de soulager la trésorerie du professionnel afin de réaliser d’autres opérations en parallèle.