Les avantages du crowdfunding immobilier en 2024

Parmi tous les modèles de financement participatif (don, prêt, investissement), c’est bien le crowdfunding immobilier qui fait figure de locomotive : 2/3 des montants investis (1,6 Md €) et une progression de 40,2 % des volumes collectés en 2022. Et si les Français investissent de plus en plus, ce n’est pas un hasard : le crowdfunding immobilier présente de nombreux avantages.

Un placement simple et accessible pour investir dans l’immobilier

On ne peut le nier, l’investissement immobilier classique dans le locatif est une opération assez lourde : recherche de biens, visites, signatures chez le notaire, travaux, gestion des locataires (ou des frais importants, si le logement est confié à une agence immobilière), suivi des impayés… sans compter qu’acheter un bien pour le louer nécessite généralement un apport financier conséquent et la souscription d’un prêt bancaire à long terme.

En comparaison, il est bien plus facile d’investir dans la pierre via le crowdfunding immobilier :

• Quelques clics suffisent pour investir dans un projet immobilier, tout est dématérialisé. Et comme vous achetez des titres de créance (obligations) et non un bien physique, vous n’avez pas à gérer les démarches administratives, les travaux, le personnel, la commercialisation des biens, etc. ;

• Grâce au crowdfunding immobilier, on peut commencer à placer son argent avec de petites sommes : 1 000 € la plupart du temps, et même 100 € sur WiSEED ! Le financement participatif démocratise ainsi l’investissement immobilier.

Une durée d’investissement courte

C’est un autre atout de taille pour les particuliers (et professionnels) qui ne veulent pas immobiliser leur épargne sur une longue période : les opérations de crowdfunding immobilier proposent généralement un horizon de sortie à court terme, entre 12 et 24 mois. C’est une donnée fondamentale dans la gestion d’un portefeuille d’investissement, qui permet de raccourcir la rotation de son capital et de bénéficier du mécanisme des intérêts composés, en réinvestissant les gains perçus.

Concrètement, l’investisseur récupère son capital initial à l’échéance de l’opération financée, et les intérêts sont versés, soit au terme, soit tout au long de la période, à une fréquence définie (mensuelle, trimestrielle, annuelle, etc.).

Bien que les fonds investis soient bloqués pendant toute la durée du projet immobilier (autour de 23 mois en moyenne chez WiSEED), le crowdfunding immobilier permet de placer son épargne à court terme, un avantage face à l’investissement locatif classique, aux SCPI (Société civile de placement immobilier), à l’assurance vie, à la Bourse… dont la période d’investissement doit être envisagée sur du long terme, voire très long terme pour obtenir une bonne rentabilité.

Un rendement potentiel attractif

Avec un taux d’inflation de 4,9 % en 2023 selon l’Insee, la période actuelle n’est pas favorable aux épargnants… surtout pour ceux qui laissent « dormir » leur épargne. En effet, la plupart des placements offrent un rendement inférieur à l’inflation : 3 % pour le livret A ou le LDDS, environ 2 % pour le fonds euros de l’assurance vie, 4,53 % pour les SCPI (selon l’Aspim) et le CAC40 a même chuté de 9,5 % en 2022.

Pour que votre épargne vous rapporte réellement de l’argent, il est donc indispensable de trouver des placements qui offrent une rémunération supérieure à l’inflation. Avec des taux de rendement potentiel situés entre 8 et 12 % brut par an, c’est justement l’un des principaux avantages du crowdfunding immobilier.

Bien entendu, il est bon de rappeler que ces rendements élevés viennent récompenser les risques pris par les investisseurs, et que les performances passées ne présument pas des réussites futures.

Une bonne maîtrise des risques

Soyons clairs, pour afficher des gains potentiels aussi intéressants, le crowdfunding immobilier présente des risques (mauvaise gestion du promoteur, problèmes techniques, juridiques, éléments climatiques, législatifs, etc.) pouvant conduire à une perte totale ou partielle du capital investi ou à une baisse du rendement attendu, par exemple.

Toutefois, les plateformes de crowdfunding immobilier agréées par l’AMF (Autorité des marchés financiers) suivent des processus de sélection rigoureux pour choisir les projets les plus solides. Les équipes d’analystes, spécialisés dans l’immobilier, étudient avec le porteur de projet, le potentiel de l'opération immobilière (marché local, règles d’urbanisme, plans de construction, demandes de permis de construire et d’autorisations administratives, etc.), le montage juridique pour réaliser l’opération, ainsi que la santé financière et opérationnelle des sociétés parties prenantes. Les plateformes de crowdfunding effectuent aussi un suivi régulier des projets jusqu’à leur terme pour détecter d’éventuels problèmes et réagir en fonction.

Grâce à ses garde-fous, le crowdfunding immobilier montre un couple rendement/risque attractif, avec des taux de perte faibles, entre 0 et 1,5 % selon le baromètre du crowdfunding 2022 réalisé par le cabinet d’audit Mazars.

Une opportunité pour diversifier ses investissements

La meilleure façon de limiter le risque sur votre portefeuille, c’est de travailler au maximum la diversification de vos placements. Pour cela, il faut répartir votre capital sur des actifs variés, des secteurs d’activité multiples, des zones géographiques distinctes, à des horizons de sortie différents, etc.

L’investissement non coté dans le crowdfunding immobilier vous permet justement d’étendre les possibilités avec des sous-jacents (actifs dans lesquels vous investissez) et des supports d’investissements nouveaux, très accessibles grâce au faible ticket d’entrée, et avec un couple rendement/risque plus ou moins équilibré, pour aller chercher de la performance et améliorer le rendement global de votre portefeuille.

La diversification de votre patrimoine est nécessaire pour vous protéger des aléas économiques, car les actifs ne réagissent pas tous de la même façon aux crises. En bref, il ne faut pas tout miser sur le même cheval !

Participer au financement de l’économie réelle

Investir dans le crowdfunding immobilier, c’est du concret : vous financez la construction de logements, la rénovation énergétique, le développement du commerce, et vous participer directement à la création d’emplois.

De plus, alors que certains types d’actifs à fort potentiel (résidences, immobilier de bureaux, logistique, etc.) étaient auparavant réservés aux investisseurs professionnels et fortunés, le crowdfunding immobilier ouvre la porte aux « petits » épargnants, leur permettant de profiter aussi de ces investissements rentables.

Une fiscalité assez avantageuse

Personne ne saute de joie à l’idée de payer des impôts, mais le crowdfunding immobilier bénéficie d’une fiscalité un peu plus douce que l’investissement locatif ou que les SCPI notamment, dont les gains sont taxés dans la catégorie des revenus fonciers.

Quand on achète des obligations d’un projet de crowdfunding immobilier, les gains perçus ne sont pas des loyers, mais des intérêts de titres financiers, soumis au Prélèvement forfaitaire unique (PFU ou Flat tax) de 30 % : 12,8 % au titre de l’Impôt sur le revenu (IR) et 17,2 % de prélèvements sociaux.

Par exemple, vous investissez 2 000 € en crowdfunding immobilier à 10 % sur 12 mois et vous touchez 200 € d’intérêts : votre imposition sera de 60 €. C’est d’autant plus intéressant si votre Tranche marginale d’imposition (TMI) est élevée, puisque votre IR sera limité à 12,8 %. Et pour ceux qui paient moins, il est possible de choisir d’appliquer le barème de l’IR plutôt que la Flat tax (paiement des Prélèvements Sociaux maintenu dans tous les cas).

Bon à savoir : L’investissement en crowdfunding immobilier n’entre pas dans l’assiette taxable de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI), car vous détenez des titres de créance et non un bien immobilier.

Ce qu’il faut retenir

Le marché du crowdfunding immobilier connaît une forte croissance grâce à des rendements attractifs adossés à une bonne maîtrise des risques. Cet engouement devrait se poursuivre en 2024 et sur les années à venir.

Investir en crowdfunding immobilier est relativement simple, accessible (à partir de 100 €) et sans gestion, il permet de placer son argent à court terme et de diversifier son portefeuille, tout en soutenant l’économie réelle et locale. C’est donc un actif qui s’inscrit parfaitement dans une stratégie globale de placement.