Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Définition du crowdfunding immobilier :

C’est simple, le crowdfunding immobilier, aussi appelé financement participatif immobilier consiste à faire financer un projet immobilier par une multitude d’investisseurs.

Cette foule d'investisseurs ("crowd" en anglais), composée de particuliers pour l’essentiel, prête leur argent à un promoteur immobilier pour financer des projets bien identifiés par le biais d’une plateforme en ligne. En contrepartie, l'investisseur bénéficie d'intérêts sur la base du montant qu'il a prêté.

Le crowdfunding immobilier mêle l’investissement traditionnel dans la pierre à la modernité de l’outil de mise en relation. C’est dans ce domaine que WiSEED a débuté son activité ; à date, la plateforme de crowdfunding a financé près de 700 projets immobiliers. Ce domaine reste une valeur sûre et a levé près d’un milliard d’euros en 2021.

Quels sont les différents types de projets en crowdfunding immobilier ?

Les grands types de projets immobiliers en crowdfunding immobilier relèvent de la construction, de la réhabilitation ou de réaménagement de bâtiments existants, d’acquisition de lots, de vente à la découpe ou d’opérations de refinancement. Les biens immobiliers concernés peuvent être aussi bien à usage d’habitation que professionnel. Les investissements en SCPI sont également une possibilité offerte par le financement participatif. L’éventail des possibilités est donc très varié.

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Le processus du crowdfunding immobilier est identique à celui appliqué pour les projets généralistes :

• Soumission des projets immobiliers par les promoteurs ;

• Analyse rigoureuse d'un comité de sélection ;

• Collecte des fonds ;

• Mise à disposition des fonds à l’opérateur.

Cependant, quelques étapes particulières viennent s’intercaler. En amont, le porteur de projet devra réaliser et financer des études préalables permettant de cerner le potentiel de l'opération immobilière envisagée (terrain, marché, plan d’urbanisme, ébauches de plans, etc.) ; le promoteur devra également déposer les demandes d’autorisation pour la réalisation de l’opération.

A l’issue de l’opération, les fonds sont remboursés aux investisseurs. Les intérêts peuvent également être remboursés mensuellement, trimestriellement, semestriellement, annuellement ou in fine.

Les caractéristiques du financement de projets immobiliers en crowdfunding

Une opération immobilière étant par nature complexe, un ensemble d’éléments nécessitent d’être pris en considération avant d'investir dans un projet sur une plateforme de crowdfunding immobilier.

Les particularités relatives aux opérations immobilières :

• Le type de biens immobiliers (usage, détail de l’organisation interne, superficie, caractéristiques, matériaux utilisés, …) et la demande associée ;

• L’emplacement (particularités de la zone d’implantation, accessibilité, etc.) et les prix du marché ;

• La qualité de la construction immobilière ;

• Le montage de l’opération immobilière par le promoteur (organisation, permis de construire, prêt bancaire, garanties, modalités d’investissement, planning prévisionnel, etc.)

Des plans et photos peuvent être fournis.

Les particularités du promoteur immobilier :

• l'expérience du promoteur dans l’immobilier : historique des projets menés, spécialité et positionnement ;

• Partenaires éventuels du promoteur, mode de fonctionnement ;

• Chiffres-clefs, capacité financière.

Investir via une SCPI :

• Le profil des investissements réalisés, l’éventuelle spécialité sectorielle ;

• Les objectifs de distribution poursuivis et la stratégie mise en œuvre ;

• Le patrimoine de la SCPI, les chiffres-clefs.

Quels sont les avantages du crowdfunding immobilier ?

Pour les investisseurs, il existe plusieurs avantages au crowdfunding immobilier :

Investissement accessible dans des projets variés et de grande ampleur

Le crowdfunding immobilier permet au grand public d’accéder au financement d’opérations immobilières d’ampleur avec un ticket d’entrée relativement modeste, 100€ sur WiSEED. Cela ouvre le champ des possibilités, notamment en termes de nature de projets, de localisations et d’objectifs. Ainsi, le crowdfunding immobilier contribue notablement à la diversification de votre portefeuille.

Profiter d'une sélection de projets analysés par des experts

L’immobilier, tout en étant un secteur d’investissement traditionnel et attractif, est aussi complexe. Passer par une plateforme de crowdfunding immobilier permet d’être guidé dans sa prise de décision grâce à l’analyse réalisée en amont par des experts et mettant en avant clairement les caractéristiques de l’opération ; ce soutien vaut également dans le suivi du projet.

Sur un plan administratif, l’opération est réalisée plus rapidement que si vous investissez par vous-même. En outre, vous n’êtes pas soumis à des contraintes de gestion puisque la plateforme de crowdfunding s’occupe de tout.

Taux de rendement élevé et un risque plus modéré

L’attractivité des projets immobiliers en crowdfunding réside dans deux axes principaux : leur rendement (de 8 à 12 % par an en moyenne) et leur risque mesuré grâce au bien sous-jacent.

Par ailleurs, l’investissement conserve un bon niveau de liquidité puisque le retour survient à court-moyen terme (18 – 36 mois en moyenne). Néanmoins, il est important de signaler qu'investir en crowdfunding immobilier représente, comme tout autre type d'investissement, un risque de perte partielle ou totale du capital engagé. Nous reviendrons dans le détail des risques du crowdfunding un peu plus bas.

Une fiscalité avantageuse

La fiscalité du crowdfunding immobilier est avantageuse. Lorsque vous investissez, Les revenus (intérêts) sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), aussi appelé flat tax (taxe à taux unique) de 30% incluant 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux**.** Ce prélèvement unique permet aux investisseurs de simplifier le processus de déclaration fiscale.

Prenons un exemple fictif, vous investissez en crowdfunding 3000 euros sur un projet immobilier sur 24 mois, vos intérêts s'élèvent in fine à 600 euros : La flat tax s'élèvera alors à 180 euros. Par ailleurs, il important de signaler que l’investissement en crowdfunding immobilier échappe à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) car vous être propriétaire d’une créance et non d’un bien.

Quels sont les risques liés au crowdfunding immobilier ?

Notez que le crowdfunding immobilier présente aussi des risques et contraintes pour l'investisseur :

• L’argent investi est bloqué jusqu’à la fin du projet ;

• La concrétisation du projet peut parfois prendre du retard ;

• Comme tout investissement un minimum risqué, investir dans le crowdfunding immobilier peut entraîner une perte en capital.

Comment choisir sa plateforme de crowdfunding immobilier ?

Choisir une plateforme de crowdfunding n'est pas toujours chose facile. Il est important de savoir que pour exercer leur activité en France, les plateformes de crowdfunding ont besoin d'agréments délivrés par l'autorité des marchés financiers (AMF) et l'activité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Ces dernières délivrent le statut d'intermédiaire en financement participatif (IFP), de conseiller en investissement participatif (CIP) ou encore de prestataire de services d'investissement (PSI), que possède WiSEED et qui représente l'agrément le plus exigeant délivré par l'AMF dans le secteur du crowdfunding. Vérifiez donc bien les différents agréments des plateformes de crowdfunding sur lesquelles vous aimeriez investir.

Plus récemment, un nouvel agrément européen a vu le jour, celui de prestataire de services de financement participatif (PSFP), celui-ci remplacera les autres agréments à partir de fin 2023.

Vous l'aurez compris, le crowdfunding immobilier permet de proposer à tous les types d'investisseurs des projets immobiliers variés et sélectionnés rigoureusement en amont par une équipe d'experts. Ce type de financement possède une fiscalité avantageuse et des taux de rendement intéressants. Le crowdfunding immobilier est donc l’opportunité de dynamiser votre épargne avec simplicité et dans un cadre bien défini et rassurant. Le financement participatif a en plus le mérite de rendre l'investissement immobilier, particulièrement rentable par nature, accessible au plus grand nombre.