Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ?

Cette dynamique est liée à la performance élevée de ce placement, couplée à une bonne maîtrise des risques. Toutefois, même si ce type d'investissement comporte des avantages, il est nécessaire de comprendre les risques du crowdfunding immobilier avant de s'engager financièrement.

Qu’est-ce que le concept de « couple rendement/risque » ?

Avant de lister les risques du crowdfunding immobilier, revenons sur une notion essentielle en matière de placement financier : le couple rendement/risque. Pour faire simple, le rendement représente le gain potentiel que l’investisseur peut espérer tirer de son placement, tandis que le risque est la possibilité que l’investissement entraîne une perte financière ou une rentabilité inférieure aux prévisions.

On peut résumer ainsi : généralement, plus le rendement potentiel d'un placement est élevé, plus le risque associé est important. À l’inverse, les investissements dont le risque est faible, proposent, en principe, un rendement inférieur (c’est le cas des livrets réglementés par exemple).

Bien sûr, ce n’est pas un hasard : les investisseurs n’acceptent de prendre des risques qu’en échange d’un rendement attractif. Pour améliorer la rentabilité globale de son portefeuille, il faut donc supporter une part de risques. En tant qu'investisseur, il est important de définir votre profil investisseur (objectifs et horizons de placement, appétence au risque, montants à placer, etc.) pour choisir des investissements qui vous correspondent.

Les principaux risques du crowdfunding immobilier

Pas de précipitation ! Avant d’investir sur un support de placement, quel qu’il soit, prenez le temps de vous renseigner sur son fonctionnement, ses limites, sa fiscalité… afin de choisir les placements adaptés à votre situation personnelle et patrimoniale. Voici donc un focus sur les principaux risques du crowdfunding immobilier :

Risques liés au projet immobilier

Une opération de crowdfunding immobilier comporte plusieurs catégories de risques :

• Risque opérationnel : pénurie de matériaux, retards de livraison, mauvaise gestion, accident sur le chantier, faillite d’un prestataire, etc. ;

• Risque technique: mauvaises « surprises » lors des études de sols et fondations, de pollution, thermiques, acoustiques… ;

• Risque administratif et juridique: difficultés d’obtention du permis de construire ou d’aménager purgé de tout recours, des autorisations administratives, des assurances Garantie Financière d’Achèvement (GFA), Dommage Ouvrage (DO) ou Tous Risques Chantier (TRC), conformité des actes de ventes, etc. ;

• Risque financier: mauvaise analyse des coûts, dépassement du budget, niveau de marge inférieur, obtention du crédit bancaire, etc. ;

• Risque commercial: étude insuffisante du marché local (prix, besoins, emplacement…), retard sur la vente des lots (commercialisation), etc.

Risques extrinsèques, liés à des éléments extérieurs

Même avec une bonne préparation, il est impossible d’anticiper des événements climatiques (inondation, gel, tempête…), macroéconomiques comme une variation soudaine des prix immobiliers ou des taux d’intérêt, une forte inflation, etc., ou encore des changements législatifs (modification de la réglementation, de la fiscalité…).

Ces risques sont difficiles à contrôler, c’est pourquoi WiSEED vérifie systématiquement que les opérateurs ont bien souscrit les assurances nécessaires et qu’une marge financière est prévue pour pallier les aléas éventuels.

Risques liés au porteur de projet (promoteur, marchands de biens, etc.)

Au-delà de l’analyse du projet immobilier en lui-même, les plateformes de financement participatif examinent la solidité financière et opérationnelle des sociétés qui participent à l’opération, sur lesquelles pèsent aussi des risques potentiels, principalement financiers.

L’évaluation porte ainsi sur de nombreux critères, notamment :

• Juridiques et financiers : structure du capital, éventuels litiges en cours, comptes de résultat et bilans financiers, solvabilité, rentabilité, trésorerie, niveau de fonds propres, etc. ;

• Opérationnels: organigramme, expérience des dirigeants, historique d’opérations réalisées avec succès, qualité des programmes précédents, réputation, etc.

Risques liés aux obligations

En dehors des risques en lien direct avec l’activité immobilière, il existe également des risques attachés au type de titre financier utilisé pour la majorité des opérations de crowdfunding immobilier, à savoir les obligations non cotées :

• Risque de perte en capital: les sommes investies ne sont pas garanties et peuvent subir une perte totale ou partielle ;

• Risque d’illiquidité : par défaut, la revente ou le remboursement anticipé des titres ne sont pas possibles. Même si la durée de placement est courte (12 à 24 mois), il est conseillé d’investir uniquement l’épargne dont vous n’avez pas besoin à très court terme ;

• Risque de rendement inférieur: en cas de difficulté, il est possible que le rendement annoncé soit plus faible que prévu. Le capital est alors préservé, mais les intérêts obligataires versés sont moindres ;

• Risque de modification de la durée de l'emprunt: contractuellement, la société émettrice a la possibilité de rembourser par anticipation ou de prolonger l’emprunt (prorogation de 6 mois maximum en général). Les intérêts à percevoir peuvent donc être inférieurs aux prévisions initiales ou plus importants si l’échéance de l’emprunt est reportée.

Comment WiSEED limite les risques en crowdfunding immobilier ?

Bill Gates disait « La meilleure des publicités est un client satisfait ». Et effectivement, l’enjeu de WiSEED est de proposer des projets immobiliers attractifs, non seulement en termes de rendement, mais aussi de sécurité, doublé d’un service client de qualité.

Pour atteindre cet objectif, nous nous appuyons sur notre expérience et notre savoir-faire historique. Notre processus de sélection rigoureux nous permet de ne retenir que les programmes les plus fiables : audits réalisés en interne par nos analystes spécialisés et parfois par des spécialistes externes en complément, passage en comité d’engagement (dirigeants WiSEED, analystes sectoriels, experts immobiliers), étude du montage juridique de l’opération et mise en place de sûretés selon le projet : garantie à première demande, fiducie, hypothèque de premier rang, caution personnelle, etc.

Les investisseurs peuvent ensuite investir dans les projets de crowdfunding immobilier retenus, après consultation d’une fiche de présentation détaillée de l’opération et des documents d’informations nécessaires. Une fois la collecte réalisée, ils sont informés via des reportings réguliers, et nos équipes restent disponibles pour répondre aux questions.

Bon à savoir : WiSEED est l’une des rares plateformes de financement participatif qui détient l’agrément de Prestataire de Services d’Investissement (PSI), attribué et régulé par l’Autorité des marchés financiers (AMF) et l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Et 2023 sera l’année d’obtention de l’agrément européen de Prestataire de services de financement participatif (PSFP) !

Pour conclure, si le crowdfunding immobilier est aujourd’hui l’un des actifs financiers les plus rémunérateurs, c’est parce que les risques sont plutôt bien maîtrisés par les acteurs du marché.

Toutefois, il s’agit d’un placement non garanti, pour lequel chaque investisseur doit s’assurer de bien comprendre le fonctionnement du crowdfunding immobilier, définir ses objectifs selon son profil et surtout, diversifier son portefeuille entre plusieurs supports d’investissements, dans des secteurs d’activité variés, des zones géographiques différentes, avec des niveaux de risques plus ou moins élevés. La diversification est la clé pour optimiser ses investissements, et limiter les risques en crowdfunding immobilier.