Comment calculer le taux de rendement d’un placement ?

Lorsqu'on souhaite investir une partie de son capital, le taux de rendement est l’un des indicateurs qui aide à déterminer si un investissement est une belle opportunité et c'est aussi le seul moyen pour comparer des placements différents entre eux. Voici ce qu’il faut savoir sur le taux de rendement d'un placement pour mieux investir.

Qu’est-ce que le rendement d'un placement ?

L’objectif du taux de rendement (appelé aussi ROR pour Rate Of Return en anglais), exprimé en pourcentage, est de mesurer le gain ou la perte généré par un placement (financier, immobilier, etc.) sur une période définie, le plus souvent sur une base annuelle.

Lorsque le taux de rendement est positif, votre investissement rapporte de l’argent. À l’inverse, un ROR négatif correspond à une perte.

Comment se calcule le rendement brut d’un placement ?

Le rendement brut annuel d’un placement se calcule en ajoutant les produits perçus (intérêts, dividendes, loyers, coupons, etc.) sur une année, que l’on divise par le montant investi, multiplié par 100 pour obtenir un pourcentage.

Exemples de calcul de taux de rendement :

• Abdel réalise un investissement et achète un appartement pour une somme de 200 000 euros (hors frais) qui génère 9 500 € de loyers par an : son taux de rendement est de (9 500/200 000) x 100 = 4,75 % brut ;

• Thomas réalise un investissement en crowdfunding immobilier de 800 euros sur une durée de 24 mois qui produit 74 € d’intérêts la première année : son taux de rendement annuel est de (74/800) x 100 = 9,25 % brut.

Néanmoins, si le taux de rendement brut peut apparaître comme un indicateur alléchant et sécurisant pour les investisseurs néophytes, l’histoire ne s’arrête pas là… d’autres éléments doivent être pris en compte pour affiner le résultat.

Le rendement net de frais

La plupart des investissements comportent des frais, qu’il s’agisse de placements immobiliers, financiers, dans les œuvres d’art, etc. Ces frais viennent diminuer les revenus perçus et donc le rendement du placement. Il est donc important d'intégrer le versement de ces frais dans le calcul de votre rendement.

Dans le cas d’un investissement locatif par exemple, pour obtenir le revenu net, il faut notamment retirer au revenu brut :

• Les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire ;

• Les frais d’agence de location ;

• La taxe foncière ;

• Les assurances ;

• Le coût des éventuels travaux réalisés sur la période, etc.

En reprenant l’exemple de l’appartement acquis par Abdel, si on évalue la somme des frais à 2 000 euros pour l’année, on peut calculer le taux de rendement net annuel avec la formule suivante : ((9 500 - 2 000)/200 000) x 100 = 3,75 %.

À noter, le rendement net dépend directement des choix de l’investisseur : même si deux biens identiques ont des rendements bruts égaux, ils peuvent obtenir des rendements nets différents.

En termes de placement financier, le schéma est similaire. Reprenons l’exemple de Thomas qui a investi 800 euros en crowdfunding immobilier dans un projet d’une durée de 24 mois, auquel des frais de 0,9 % ont été appliqués à la souscription, soit 7,20 € ou 3,60 € par an. Le calcul du taux rendement net annuel de son investissement est donc le suivant : on commence par déduire 3,60 € des 74 euros d’intérêts générés sur l’année = 70,40 € puis on applique la formule : (70,4/800) x 100 = 8,80 % de rendement annuel net de frais.

Qu’est-ce que le « rendement net net » ?

Pour calculer le taux rendement d’un placement, il reste encore une variable à inclure : la fiscalité. Le montant de l’impôt (selon votre profil fiscal) et des prélèvements sociaux qui s’appliquent sont déduits du revenu net, et les avantages fiscaux éventuels sont ajoutés.

Dans le cas de l’appartement loué par Abdel, en simplifiant les données, on considère :

• Qu’il propose le bien en location vide au régime micro foncier (imposition des loyers bruts perçus après un abattement de 30 % soit 9 500 € x 0,7 = 6 650 € d’assiette imposable) ;

• Qu’il est imposé à l’impôt sur le revenu à une tranche marginale (TMI) de 41 % : 6 650 € x 41 % = 2 726,5 € ;

• Et qu’il bénéficie du dispositif Pinel, soit une réduction d’impôt de 2 500 € par an.

On peut calculer le taux de rendement net d’imposition avec la formule suivante : ((revenu net - imposition + avantage fiscal)/200 000) x 100, soit ((7 500 – 2 726,5 + 2 500)/200 000) x 100 = 3,64 % de rendement net net pour l’année.

Du côté de Thomas, les revenus financiers (valeurs mobilières) sont soumis à la « Flat Tax » (prélèvement forfaitaire unique - PFU) à hauteur de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux). S’il a touché 74 euros d’intérêts cette année, le montant du PFU est de 74 x 0,3 = 22,2 €. On applique ensuite le calcul : ((74 - 3,60 - 22,2)/800) x 100 soit un taux de rendement net net de 6,02 %.

Pour en savoir plus, consultez notre guide dédié sur la fiscalité du crowdfunding.

Qu’est-ce que le rendement réel après inflation ?

Si on veut aller jusqu’au bout de la démarche, on doit inclure le paramètre de l’inflation et calculer le taux de rendement réel de votre placement. En effet, à cause de l’inflation, notre pouvoir d’achat diminue : quand l’inflation est estimée à 5,3 %, comme en 2023 selon la Banque de France, un placement qui génère 6 % de rendement net d’imposition n’offre en réalité qu’un taux de rendement réel de 0,7 % (6 - 5,3).

Pire, tous les placements dont le rendement est inférieur à l’inflation vous font perdre de l’argent. Bien sûr, c’est toujours mieux que de laisser son épargne sur un compte courant ou un livret réglementé, mais on voit bien l'importance de réfléchir à sa stratégie d'investissement en période d'inflation.

Bonus : qu’est-ce que la rentabilité d’un placement ?

Souvent confondues, les notions de rendement et de rentabilité sont pourtant différentes. Alors que le taux de rendement est une mesure instantanée, comme une photo sur une année précise, la rentabilité se mesure uniquement à la sortie d’un investissement.

Le taux de rentabilité englobe l’intégralité des flux financiers dans le temps et se calcule en divisant la somme des gains et pertes durant le placement par le montant total investi. On parle aussi de ROI (return on investment - retour sur investissement en français).

Pas de lien entre rendement et rentabilité

Un placement à fort rendement n’est pas obligatoirement rentable à long terme et inversement. En effet, il peut se produire une multitude de situations :

• Un bien immobilier qui se loue à un loyer modeste, mais dont la valeur augmente d’année en année, montre un rendement faible, mais permettra une rentabilité élevée grâce à la plus-value obtenue à la revente ;

• Le livret A où le capital n’évolue pas : la rentabilité est uniquement liée à son rendement (les intérêts versés) ;

• Un investissement en crowdequity qui ne génère pas de revenu pendant plusieurs années (rendement nul), mais peut offrir une rentabilité très élevée avec la plus-value lors de la vente des actions… ou une rentabilité négative en cas de faillite de l’entreprise (perte du capital investi) ;

• Enfin, on peut considérer qu’investir dans une formation ne génère pas de revenus immédiats, mais peut se révéler rentable à long terme (poste mieux rémunéré, vente de produits plus qualitatifs, etc.).

La rentabilité d'un placement permet ainsi de visualiser le gain réel sur toute la période d’un investissement passé ou en cours (rentabilité estimée).

Calculer la rentabilité pour comparer les placements

Le taux de rentabilité d'un placement peut s’exprimer en valeur absolue : gain de 500 euros sur 10 ans pour 1 000 € investis sur un placement X par exemple (soit une rentabilité de 50 %), ou être rapporté à une année via le calcul du taux de rendement interne (TRI).

Par exemple, plutôt que de parler d’un gain de 50 % sur 10 ans, on préférera indiquer un TRI proche de 4 % pour notre placement X (pour rappel, grâce aux intérêts composés, 1 000 € placés à 4,138 % produiront une rentabilité de 50 % en 10 ans : 1,04138^10 = 1,5).

Le TRI a l’avantage de prendre en compte les revenus distribués et la variation de valeur du capital investi dans le temps, et d’uniformiser le calcul à l’année, ce qui facilitent les comparaisons entre des investissements qui n’ont pas les mêmes caractéristiques : action, assurance-vie, immobilier locatif, SCPI, crowdfunding, pierre précieuse, etc., là où le taux de rendement serait parfois incalculable.

Au-delà du rendement et de la rentabilité, il est aussi important de prendre en compte le risque. En général, plus un taux d'intérêt est élevé, plus les risques le sont également. En crowdfunding, le crédo est toujours le même : construisez une épargne de précaution et diversifiez vos placements.