Faut-il investir dans l’immobilier fractionné ?

Les investisseurs sont de plus en plus intéressés par ce type de placement, car il devient désormais possible d’investir dans la pierre et de percevoir des loyers ou des intérêts en plaçant seulement quelques centaines d’euros grâce à l’immobilier fractionné.

Mais que recoupe réellement ce concept d’immobilier fractionné ? Comment cela fonctionne-t-il ? Et quels en sont les avantages ? Autant de réponses que nous vous apportons dans les lignes ci-dessous.

Que signifie « immobilier fractionné » ?

Derrière la terminologie d’immobilier fractionné, se trouve un processus de « financement partiel » couplé à une « participation collective ». En d’autres termes, l’immobilier fractionné permet, moyennant un ticket d’entrée réduit, d’accéder à une multitude d’opportunités d’investissement immobilier. Chaque investisseur va détenir une fraction de propriété d'un véhicule d’investissement détenant le bien immobilier et profiter des fruits de ce dernier (loyers, plus-value de cession…).

Concrètement, un bien immobilier va être proposé à une communauté d’investisseurs. Ces derniers peuvent acquérir une fraction, ou quote-part de la structure détentrice de ce bien. En contrepartie, ils toucheront une part des loyers perçus sur celui-ci. Il y a donc une répartition des bénéfices et les risques de cette opération immobilière sont répartis selon la participation de chacun.

La définition d'immobilier fractionné regroupe également le crowdfunding immobilier. Le crowdfunding immobilier permet à des investisseurs de prêter leur argent sous la forme d'obligation à un acteur immobilier pour financer des projets bien identifiés. En contrepartie, l'investisseur bénéficie d'intérêts sur la base du montant qu'il a prêté.

En matière d’investissement en immobilier fractionné, il faut donc bien distinguer trois principales familles :

• L’investissement sur un bien précis (une maison, un domaine, un immeuble de rapport). On parlera ici au sens strict d’immobilier fractionné en direct.

• L’investissement via des fonds immobiliers de type sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou organismes de placement collectif immobilier (OPCI). Ces derniers vont détenir un parc immobilier (bureau, résidences seniors, commerces) pour lequel il sera possible d’acquérir des parts pour une durée de détention relativement longue de préférence (une dizaine d’années minimum).

• L’investissement qui vise à financer la construction ou la réhabilitation d’un bien immobilier. On parlera ici de crowdfunding immobilier.

Comment fonctionne l'immobilier fractionné ?

Dans le cadre d’un investissement immobilier que l’on peut qualifier de « classique », l’acheteur va souhaiter acquérir un bien immobilier, souvent d’habitation ou local commercial. Cela nécessitera généralement de recourir à un emprunt bancaire en plus de l’apport personnel pour financer cette opération.

Outre les démarches administratives et le temps passé conséquent, il faudra assurer la gestion, l’entretien de ce bien.

A contrario, lorsqu’un investisseur choisit de recourir à de l’immobilier fractionné, il s’agira plutôt de prendre des parts dans une société qui détient un bien immobilier. Le fractionnement du bien permet donc d’investir à moindre coût, avec beaucoup moins de contraintes et rapidement.

Par le biais d'une plateforme en ligne, l’investisseur peut sélectionner le ou les projets qui l’intéressent parmi l’immobilier résidentiel (location courte et moyenne durée, coliving, bail mobilité…) ou l’immobilier commercial.

La plateforme joue un rôle d’intermédiaire et se charge d’accompagner l’investisseur en gérant l’ensemble du processus d’investissement (démarches administratives, documents réglementaires, paiement…). Elle s’occupe également d’assurer le suivi de l’investissement.

Quels sont les avantages de l’immobilier fractionné ?

L'immobilier fractionné bénéficie de plusieurs avantages qui peuvent différer selon que l’investissement soit en direct, via une SCPI ou via du crowdfunding immobilier.

Une grande souplesse et variété dans le choix de l’actif

Dans le cas d’un investissement en parts de SCPI, l’investisseur pourra se positionner sur des “fonds thématiques” : bureau, commerce, résidence sénior, entrepôts… de quoi diversifier sereinement son portefeuille d’investissement.

Dans le cas d’un investissement en immobilier fractionné direct ou en crowdfunding immobilier, il conviendra d’être attentif au projet en question. L’avantage c’est que l’investisseur maîtrise plus finement sa stratégie d’investissement en fonction du type de projets immobiliers et de son horizon de placement.

Un rendement optimisé et une gestion « clé en main »

Pour l'immobilier fractionné en direct ou la SCPI, les investissements concernent des biens déjà construits et en cours d’exploitation. Cela permet donc de distribuer un rendement mensuel assez rapidement à l’investisseur.

En ce qui concerne le crowdfunding immobilier, les typologies de projets peuvent varier, de la construction à la réhabilitation de biens immobiliers. Dans tous les cas, les intérêts commenceront à courir dès le début du projet et les investisseurs profiteront d'une gestion clé en main.

Une accessibilité accrue par rapport à l’immobilier locatif traditionnel

De par le coût d’investissement initial réduit, cet investissement est particulièrement adapté aux personnes ayant un capital réduit ou souhaitant commencer dans l’investissement immobilier locatif. L'immobilier fractionné en direct ou le crowdfunding immobilier sont connus pour proposer des tickets d'entrées plus accessibles (de 100€ comme sur notre plateforme, à 1000€). À contrario, les frais d'inscription dans les fonds immobiliers comme les SCPI sont généralement plus importants. Dans tous les cas, ces tickets sont bien plus accessibles qu'un investissement locatif traditionnel.

Prendre part à un projet immobilier difficilement accessible pour un particulier

Le porteur de projet est un professionnel de l’immobilier qui accédera plus facilement qu’un particulier à des biens d’exception ou à forts potentiels. Ce professionnel pourra mettre en place son projet d’immobilier fractionné dans des quartiers ou zone difficile à acheter en direct pour un particulier.

Quels sont les risques de l’immobilier fractionné ?

Comme tout placement financier à capital non garanti, il existe des risques que l’investisseur doit bien appréhender. Parmi ces risques on peut citer les éléments suivants :

• Un risque de pertes partielles ou totales du capital investi. Comme tout investissement, investir dans l'immobilier fractionné présente un risque de perte de votre capital.

• Des risques liés aux projets. On vise ici généralement un risque dit de “défaut” du porteur de projet.

• Des risques extrinsèques au projet, c’est-à-dire des facteurs qui ne peuvent être anticipés comme un évènement climatique, économique, des changements législatifs…

• Des risques opérationnels ciblant des pertes potentielles provoquées par des erreurs humaines ou matérielles : problème de transaction, réputation, fraudes, etc.

Conclusion

L'immobilier fractionné est une solution d’investissement innovante qui facilite l’accès au placement et permet à l’investisseur de se construire un véritable patrimoine en diversifiant son portefeuille à moindre coût. L’investisseur n’aura pas à supporter les charges et coûts d’un tel investissement ni les responsabilités associées à la possession que l’on peut retrouver classiquement avec un bien immobilier locatif traditionnel.

Enfin, la variété des formes d’investissement en immobilier fractionné (en direct, par une SCPI ou par le crowdfunding immobilier) permet à l’investisseur d’ajuster au mieux ses besoins en fonction de son capital de départ, son horizon d’investissement et la rentabilité recherchée.