SCPI : comment ça marche ?

Investir dans une SCPI : comment ça marche ?

Frédéric RAYNAL

Expert en crowdfunding

jeu. 27 avr. 2023, 09:15

Placer son argent dans l’immobilier ne signifie pas obligatoirement acheter un appartement pour le louer.

Et pour cause, l’investissement immobilier « pierre papier » (dont fait partie le crowdfunding immobilier) permet à des milliers de particuliers de profiter des avantages de l’immobilier, en éliminant beaucoup de ses inconvénients. C’est pourquoi, nous souhaitons vous faire (re)découvrir une autre opportunité dans ce domaine : l’investissement dans les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). C’est parti.

SCPI : définition et fonctionnement

En tant que véhicule d’investissement, une Société civile de placement immobilier (SCPI) collecte des fonds auprès de nombreux investisseurs dans l’objectif d’acheter et de gérer des biens immobiliers en location pour générer un gain financier qui permettra de rémunérer les souscripteurs.

Lors de sa souscription, l’investisseur achète des parts sociales de la SCPI et devient « associé », d’où le terme de « pierre papier ». Ces titres lui permettent de percevoir une quote-part des loyers payés par les locataires des immeubles détenus par la SCPI et de toucher une part des plus-values lors de la revente des biens.

Les actifs immobiliers visés sont variés (immeubles de bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, établissements de soins, immobilier résidentiel, etc.), avec des locataires aux profils divers (entreprises du secteur tertiaire, plateformes logistiques, enseignes de distribution, gestionnaire de maisons de retraite, etc.) et situés sur des zones géographiques multiples (France entière, région parisienne, grande ville uniquement, Europe, etc.).

Chaque SCPI (plus de 200 en France) dépend d’une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF), qui prend en charge le fonctionnement global de la SCPI : sélection des actifs (immeubles) à fort potentiel, recherche des locataires, entretien des bâtiments, suivi des loyers… jusqu’à la revente du bien. En contrepartie, ces sociétés de gestion facturent des frais aux SCPI, répercutés aux associés.

Quelles sont les 3 grandes familles de SCPI ?

Pour répondre aux différents objectifs et horizons de placement des investisseurs, le marché des SCPI s’est structuré en trois catégories principales :

  • Les SCPI de rendement (les plus fréquentes), qui ont pour objectif d’optimiser un parc immobilier locatif afin de percevoir des loyers réguliers sur le long terme ;

  • Les SCPI de plus-value (appelées aussi SCPI de capitalisation ou de valorisation), qui visent un retour sur investissement important grâce à la plus-value générée lors de la revente des actifs après plusieurs années. Les SCPI de plus-value ne versent généralement aucun revenu aux associés durant la période de détention des parts ;

  • Les SCPI fiscales, qui permettent de toucher des revenus réguliers liés aux loyers reçus et de bénéficier des avantages fiscaux liés à un dispositif de défiscalisation immobilière (Pinel, Malraux, déficit foncier…), en échange d’un blocage des fonds sur une durée déterminée.

Quels sont les avantages de l’investissement en parts de SCPI ?

Selon les chiffres de l’ASPIM, les SCPI représentent une capitalisation de près de 90 milliards d’euros et ont réalisé une collecte de plus de 10 milliards d’euros rien qu’en 2022, malgré les incertitudes économiques mondiales.

Les chiffres des SCPI

Cet attrait n’est pas le fruit du hasard, il résulte des nombreux avantages des SCPI :

  • Forte mutualisation des risques potentiels (loyers impayés, vacance locative, sinistre, etc.) qui sont dilués sur un parc immobilier conséquent et diversifié ;

  • Gestion locative déléguée. Un avantage majeur pour l’investisseur qui n’a pas à se préoccuper de la recherche des actifs immobiliers, de l’étude des dossiers locataires, de l’entretien, du paiement des loyers… c’est la société de gestion qui s’occupe de toutes ces tâches ;

  • Ticket d’entrée relativement faible (souvent entre 1 000 € et 5 000 €) en comparaison à l’achat d’un bien immobilier en direct ;

  • Possibilité d’accéder à des actifs immobiliers à fort potentiel, impossibles à atteindre en tant que particulier (locaux de bureaux, commerces, cliniques, entrepôts logistiques…) et souvent plus rentables que l’immobilier d’habitation classique ;

  • Rendement potentiel attractif (4,53 % servis en 2022) pour un niveau de risque mesuré ;

  • Liquidité des parts. Même si elle est limitée, il est normalement possible de revendre ses parts à tout moment (sous conditions).

Investir en SCPI : quels risques ?

Bien que l’investissement immobilier en SCPI dispose de sérieux avantages, les risques liés doivent être compris et intégrés dans la décision d’investissement :

  • Diminution ou annulation des revenus et baisse de valeur de la part. En cas de turbulences du secteur immobilier ou de mauvaises décisions de gestion, la valeur de la part peut diminuer (le capital n’est pas garanti) et la SCPI peut arrêter le versement de revenus, même si c’est une situation très rarement constatée ;

  • Mauvaise gestion de trésorerie. Une SCPI doit générer assez de revenus locatifs pour gérer son patrimoine et investir, entretenir ses immeubles, payer ses employés, et pour verser un rendement aux investisseurs. En cas de difficultés de trésorerie, la SCPI pourrait ne pas avoir les moyens de rémunérer ses associés pendant une période plus ou moins longue ;

  • Difficultés de liquidité des parts. La mise en place d’un marché secondaire des parts de SCPI est une obligation légale pour les sociétés de gestion, mais il faut souvent attendre quelques mois avant de trouver un acheteur ;

  • Fiscalité parfois très élevée, notamment pour les contribuables fortement imposés. Certains mécanismes peuvent limiter la pression fiscale : acheter des parts en démembrement, préférer des SCPI qui investissent à l’étranger (fiscalité plus faible) ou réaliser un crédit pour investir dans des parts de SCPI et profiter de la déduction des intérêts.

Comment fonctionne l’investissement en SCPI ?

Souscription, rendement, fiscalité… avant d’investir sur un support financier quel qu’il soit, il est important d’étudier et de comprendre son fonctionnement pour éviter les pièges.

Où et comment souscrire des parts de SCPI ?

Les sociétés de gestion proposent des parts de SCPI en direct à travers leur propre site ou via des établissements bancaires (mais vous ne trouverez généralement que des produits « maison »), des Conseillers en gestion de patrimoine (préférez un CGP indépendant pour avoir accès à toutes les SCPI du marché), des courtiers en ligne spécialisés ou plus récemment, via des plateformes de crowdfunding comme WiSEED.

Il existe plusieurs options pour faire l’acquisition de parts de SCPI :

  • Au comptant et en pleine propriété, pour percevoir des revenus stables et réguliers rapidement ;

  • En ayant recours au crédit, pour bénéficier de l’effet de levier bancaire et profiter de la déduction des intérêts d’emprunt). En effet, l’investissement dans les SCPI est l’un des rares placements financiers qui peut être financé par l’emprunt ;

  • En achetant uniquement la nue-propriété des parts grâce au démembrement de propriété : vous ne percevez pas de revenus pendant une période définie, mais vous bénéficiez d’une décote sur le prix d’acquisition des parts (idéal si vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires à court terme) ;

  • Via un contrat d’assurance-vie, en tant qu’unité de compte (UC), pour réduire le délai de jouissance, réaliser des arbitrages et sécuriser peu à peu le capital investi.

Délai de jouissance des parts de SCPI

En achetant des parts de SCPI en direct, vous ne touchez généralement aucun revenu pendant 2 à 6 mois, c’est ce qu’on appelle le délai de jouissance. Il correspond à la période pendant laquelle la société de gestion doit investir l’argent que vous lui confiez (acquisition de nouveaux biens notamment). Ce délai est réduit à quelques jours ou semaines pour un investissement via un contrat d’assurance-vie.

Quels sont les frais relatifs à l’achat de parts de SCPI ?

Beaucoup de SCPI facturent des frais de souscription : entre 8 et 10 % TTC du montant investi. Ces frais servent principalement à payer les frais de notaire des immeubles acquis par la SCPI. Cela peut paraître élevé, mais ils reflètent les frais obligatoires auxquels sont soumis tous les acheteurs de biens immobiliers.

Ensuite, il faut tenir compte des frais de gestion retenus par les SCPI sur le montant des revenus perçus, à savoir entre 6 et 12 %. Là encore, ce qu’il faut regarder, c’est le rendement net de frais de gestion. Avec un taux de distribution de 4.53 % net de frais en 2022, le rendement des SCPI est souvent meilleur que celui d’un investissement locatif traditionnel où vous devez régler la taxe foncière, les assurances, les frais de gestion à l’agence, les travaux d’entretien, les charges de copropriétés, etc. Au bout du compte, le rendement net est donc plus faible qu’on ne pense, et il n’est pas prévisible, contrairement aux SCPI.

Bon à savoir :

Tous les frais liés aux SCPI sont prélevés à la sortie, au moment de la revente des parts. Il est donc préférable de garder son investissement pendant au moins 8 ans pour « amortir » ces frais grâce à la revalorisation des parts dans le temps.

Quel rendement peut-on espérer des SCPI ?

Quand on regarde l’historique du secteur, le rendement moyen des SCPI est supérieur à 4 % depuis plus de quinze ans, et les meilleures SCPI offrent même jusqu’à 6 ou 7 % par an. Même si les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs, cela montre des fondamentaux solides et une grande expérience des sociétés de gestion.

Toutefois, investir en SCPI revient à placer son épargne dans l’immobilier. Le rendement peut donc être impacté par les variations du marché et par la capacité de la société de gestion à s’adapter aux contraintes du secteur et à en prévoir les évolutions.

Quelle est la fiscalité des revenus perçus en SCPI ?

Les gains issus des loyers sont considérés comme des revenus fonciers, soumis à l’impôt sur le revenu (IR) selon votre tranche marginale d’imposition (TMI) et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

En cas de cession des parts de SCPI avec plus-value, il faudra payer une imposition forfaitaire de 19 % et les prélèvements sociaux de 17,2 % (soit un taux global de 36,2 %). Des abattements pour durée de détention sont toutefois possibles (après 30 ans, la plus-value bénéficie d’une exonération totale).

Concernant l’achat de parts de SCPI à crédit (impossible via l’assurance-vie), vous pouvez également déduire les intérêts d’emprunt des revenus perçus avant imposition.

Enfin, dans le cas où l’investissement est réalisé en unité de compte, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique.

Bon à savoir :

Si la SCPI investit et perçoit des revenus de source étrangère, la fiscalité applicable à ces revenus dépend des conventions fiscales signées entre la France et le pays concerné. Généralement, l’impôt est retenu dans le pays de localisation du bien immobilier : une bonne nouvelle, car la fiscalité est souvent plus fable à l’étranger.

Tout ce qu'il faut savoir sur les SCPI

Pourquoi passer par WiSEED pour investir en SCPI ?

On ne le répétera jamais assez, la diversification est souvent la clé de la réussite d’un portefeuille d’investissement. C’est dans ce sens que WiSEED a toujours œuvré, en proposant, année après année, de nouvelles solutions de placements, variées et complémentaires : investissement dans les startups, PME, sociétés coopératives, crowdfunding immobilier, projets liés à la transition énergétique, etc.

Avec l’investissement en SCPI, nous avons souhaité ajouter une corde de plus à votre arc, avec un support attractif à long terme et au couple rendement/risque équilibré.

Grâce à notre expérience du financement immobilier, nous sélectionnons pour vous les meilleures SCPI du marché, à l’aide d’un audit rigoureux basé sur des critères techniques (type de SCPI, qualité des actifs et des locataires, fonctionnement…), financiers (capitalisation, taux d’occupation financier, prévision rendement…) et humains avec de nombreuses rencontres entre nos équipes. Nous recherchons aussi des acteurs proches de nos valeurs, différenciant et investissant dans des secteurs à impact.

En choisissant d’investir dans ces SCPI à travers la plateforme WiSEED, vous bénéficiez de cette sélection préalable, et vous bénéficiez des mêmes conditions qu’un achat en direct, sans surcoût, tout en gardant une visibilité de tous vos investissements dans votre portefeuille WiSEED. Les reportings et autres documents de gestion ou fiscaux transmis par la société de gestion sont également disponibles dans votre espace WiSEED.

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