Prorogation et crowdfunding immobilier : Retard ne rime pas avec Perte

Voilà plusieurs mois, et plus particulièrement depuis le début de l’année 2023, que le marché de l’immobilier, en France comme partout dans le monde, doit faire face à un environnement économique difficile. Les médias en parlent beaucoup et vous le constatez peut-être personnellement si vous êtes vendeur, à la recherche d’un bien ou en train de faire construire votre maison.

De fait, le secteur du crowdfunding immobilier n’est pas épargné par ces tensions. C’est pourquoi, dans ce climat anxiogène, il nous semble important de faire preuve de pédagogie et de vous donner les éléments pour mieux comprendre les impacts sur vos investissements en financement participatif immobilier et vous présenter les actions que met en œuvre WiSEED pour limiter les risques.

Prorogation d’un projet immobilier : définition

Lors d’une opération de crowdfunding immobilier, la collecte de fonds s’effectue dans le cadre d’un emprunt obligataire dans lequel sont présentées toutes les caractéristiques des obligations proposées à la souscription aux investisseurs. On y trouve notamment :

• Le taux d’intérêt : entre 8 et 11 % brut par an chez WiSEED ;

• La durée prévue de l’emprunt obligataire : de 9 à 36 mois, entre la date d’émission des obligations et la date d’échéance (remboursement) prévue. La durée moyenne constatée sur notre plateforme est de 21.3 mois. Il faut noter que contrairement à d’autres plateforme, chez WiSEED, nous ajustons la durée de l’emprunt au planning réel et ne donnons volontairement pas un planning large à l’opérateur ;

• La durée de prorogation contractuelle autorisée, qui correspond à une durée supplémentaire (6 mois maximum en général) que le porteur de projet peut utiliser pour « décaler » la date d’échéance, à condition de justifier sa demande. Pendant cette période, les intérêts continuent de courir au taux de rendement prévu.

Prenons l’exemple d’un emprunt obligataire prévu sur 24 mois dont la date d’échéance est fixée au 7 juin 2024. Contractuellement, il pourrait être prorogé de 6 mois jusqu’au 7 décembre 2024, si l’opérateur prévient WiSEED au moins 30 jours avant l’échéance prévue et motive la prorogation. Les intérêts seraient alors calculés sur 30 mois au lieu de 24.

Au-delà de cette période, se présentent deux options : exiger le remboursement du capital investi et des intérêts au porteur de projet, ou proroger à nouveau l’emprunt obligataire, en dehors des conditions signées au contrat, on parle alors de prorogation non-contractuelle.

C’est bien souvent la solution retenue, car contraindre l’opérateur au remboursement alors qu’il n’a pas finalisé son opération pourrait avoir l’effet inverse et provoquer la perte totale ou partielle des fonds investis. Néanmoins, il s’agit d’une négociation hors contrat d’émission, où WiSEED peut réclamer des intérêts additionnels, fixer un échéancier de remboursement, consulter les investisseurs, etc. L’objectif est d’équilibrer la balance entre contrainte et sécurisation du capital et des intérêts dus.

Quelles sont les raisons qui peuvent expliquer un retard sur une opération immobilière ?

Comme tout projet dans la pierre, les opérations de crowdfunding immobilier (construction, rénovation, aménagement foncier, etc.) peuvent connaître des retards dans leur réalisation. Les opérateurs doivent prendre en considération de nombreux paramètres et sont soumis à des aléas :

• Problèmes techniques rencontrés sur le chantier, sol différent des études réalisées, imprévus de construction, temps de travaux sous-évalué, aléas climatiques, etc. ;

• Retards de la part des sous-traitants, difficultés d'approvisionnement en matériaux (situation fréquente depuis la crise économique due au Covid puis aux conséquences de la guerre en Ukraine, qui sont venues désorganiser les filières de fabrication et de transport notamment), augmentation des coûts de construction ;

• Durcissement des conditions d’accès au crédit pour les particuliers, taux d’emprunts bancaires en hausse… provoquant des retards de pré-commercialisation et des annulations de réservations sur les programmes neufs ;

• Délais administratifs (mairies, notaires, banques…) plus longs que prévu ;

• Evolution juridique et réglementaire : modification des normes (de construction, environnementales, en matière d'accessibilité, etc.), changements dans les procédures…

Dans tous les cas, pour demander une prorogation, l’opérateur doit apporter les justificatifs qui prouvent le retard et montrer qu’il prend les mesures nécessaires pour solutionner le problème.

Prorogations sur WiSEED : quelques chiffres pour y voir plus clair

Avant toute chose, il faut rappeler que WiSEED est la plateforme pionnière du financement participatif en France et cumule, depuis 2013, 721 projets immobiliers financés dont 425 remboursés et 395 en cours. Toujours dans un souhait de transparence, voici un point sur nos indicateurs (à mai 2023) concernant les prorogations sur l’ensemble de nos opérations immobilières. On relève ainsi :

• 18 % de projets prorogés contractuellement ;

• 7 % prorogés hors contrat de moins de 6 mois ;

• 6 % prorogés hors contrat de plus de 6 mois (dont 2,9 % avec un contentieux en cours).

Sur l'ensemble de ces opérations prorogées, 73 % ont été débouclées de manière positive et les autres sont encore en cours de gestion.

Plus proche de nous, entre 2020 et début 2023, 46 % des sorties positives en crowdfunding immobilier avaient fait l’objet d’une prorogation (contractuelle ou non). Cela démontre, certes, les difficultés auxquelles doivent faire face les opérateurs en cette période complexe d’un point de vue économique, mais souligne aussi qu’une opération prorogée se termine généralement bien, avec pour principal inconvénient de décaler la sortie dans le temps.

Taux de retard et taux de défaut en crowdfunding immobilier

Qu’on se le dise, le terme « retard » en crowdfunding ne rime pas avec « perte ». En effet, le taux de retard illustre, à un instant T, la proportion de projets d’une plateforme qui présentent un retard de remboursement.

On peut distinguer les retards contractuels (une seule prorogation est généralement possible), des retards non-contractuels, sous-divisés de 0 à 6 mois et de plus de 6 mois. Heureusement, très peu de ces projets en retard débouchent sur une perte définitive (0,33 % sur WiSEED).

Bon à savoir :

Ces indicateurs doivent être analysés avec finesse :

• Une plateforme ancienne, qui a financé un grand nombre de projets, a plus de (mal)chance d’être confrontée à des retards, voire à des échecs… qu’une jeune plateforme : il est peu probable qu’un défaut apparaisse au début d’une opération ;

• De la même manière, une activité de collecte intense ou réduite, sur une courte période, peut influencer mécaniquement le taux de défaut en nombre. Par exemple, 10 projets en perte sur 100 projets financés représentent un taux de défaut de 10 %, alors qu’avec 20 opérations de plus le mois suivant, le taux de défaut en nombre passe à 8,3 % (10/120).

Les risques du crowdfunding immobilier et les actions de WiSEED

Le crowdfunding immobilier, avec des rendements annuels supérieurs à 8 %, attire toujours plus d’investisseurs, notamment en période de forte inflation. Cependant, il est bon de rappeler que le crowdfunding immobilier présente des risques, principalement :

• Risque de perte totale ou partielle du capital investi ;

• Risque de rendement plus faible que prévu ;

• Risque d’illiquidité : par défaut, les fonds sont quasi-bloqués pendant la durée de placement, même si elle est courte (12 à 30 mois) ;

• Risque de modification de la durée de l'emprunt : remboursement anticipé ou opération prorogée ;

• Risque de chantiers : pénurie de matériaux, mauvaises « surprises », difficultés d’obtention des permis, des assurances, etc. ;

• Risque commercial et financier : dépassement du budget, surestimation des prix de vente, retard sur la vente des lots (commercialisation), etc. ;

• Risques extrinsèques : aléas climatiques, changements législatifs, etc.

Face à ces menaces, WiSEED dispose d’un processus de sélection rigoureux des projets avec des audits croisés (en interne par nos analystes, en externe avec des experts du secteur ayant plusieurs années d’expérience ou en parallèle avec les banques sollicitées), basés sur des critères juridiques et financiers, opérationnels, techniques… qui doivent être encore validés par notre comité d’engagement. En définitive, aucun dossier ne passe le comité d’engagement sans un consensus.

Pour chaque projet, une étude du montage juridique de l’opération est réalisée et des sûretés sont mises en place, selon le projet : garantie à première demande, hypothèque de premier rang, fiducie, caution personnelle, blocage du compte courant de l’opérateur, etc. Au-delà des sûretés que nous prenons sur le projet en lui-même, même si l’opération venait à échouer, nous pouvons étendre les garanties. Nous constatons en ce moment plusieurs opérations, qui semblaient en péril, être remboursées par d’autres biais.

Parfois, un silence de notre part ne veut pas dire que nous n’agissons pas pour recouvrer les sommes. Bien au contraire. En effet, l’intervention d’avocats et les négociations requièrent la plupart du temps une confidentialité.

De plus, pour protéger au mieux vos intérêts dans la période de tensions que nous traversons, nous avons aussi renforcé nos critères de sélection concernant la solidité financière du porteur de projet (fonds propres), nous imposons désormais un « track-record » positif sur plusieurs opérations similaires et nous demandons à l’opérateur de prouver sa capacité à négocier et signer des marchés de travaux dans un contexte de pénurie de matériaux. Autre action menée : nous allouons aujourd’hui plus de moyens au pôle juridique qui suit quotidiennement l’avancée de chaque projet immobilier.

Enfin, n’oubliez pas que la clé du succès réside en grande partie dans la diversification de votre portefeuille d’investissement : en choisissant des supports variés, vous limitez le risque d’exposition à un seul marché. Adaptez vos placements à votre situation personnelle et patrimoniale, à vos objectifs et horizons de placement et à votre appétence pour le risque.

Pour aller plus loin : 6 conseils avant d'investir en crowdfunding