6 conseils avant d’investir dans le crowdfunding immobilier

Pour investir, il suffit de s’inscrire sur une plateforme en ligne telle que WiSEED, de choisir les projets qui vous intéressent et de verser le montant que vous voulez placer. Mais quels sont les critères pour sélectionner les meilleurs projets ? Quelles sont les précautions à prendre ? Pour vous aider à y voir plus clair, voici nos 6 conseils pour investir en crowdfunding immobilier.

1. Définissez votre profil investisseur particulier

La première chose à faire quand on envisage de placer son épargne, c’est de se poser quelques questions pour connaître son profil investisseur et adapter sa stratégie d’investissement en fonction. Sans quoi, vous risquez de choisir des solutions de placements que ne sont pas adaptées à votre situation. Voici les principaux éléments à prendre en compte :

• Votre situation personnelle et patrimoniale : âge, statut marital, enfants… généralement, il est plus facile de prendre des risques quand on est jeune et célibataire que lorsqu’on est en couple avec des enfants. De la même manière, un patrimoine confortable autorise une prise de risque élevée, alors qu’il faudra limiter la part de placements risqués dans un patrimoine peu élevé ;

• Vos objectifs et horizons de placement: choisissez des placements qui correspondent à vos besoins (préparer sa retraite, compléter ses revenus, financer les études des enfants ou un projet personnel, etc.) et qui vous permettent de récupérer le capital investi au moment souhaité. Généralement, on peut prendre plus de risques avec des placements à long terme, c’est pourquoi il est conseillé de commencer à investir tôt, afin de lisser le risque sur une longue période ;

• Votre appétence ou sensibilité au risque: chacun, selon sa personnalité, a une tolérance « émotionnelle » face aux risques (perte de capital, fluctuations, non-liquidité, etc.) et « factuelle » de par une capacité financière différente… à vous de voir où se situe votre curseur ;

• Vos connaissances et votre disponibilité: soyez prudent quand vous débutez et augmentez peu à peu la prise de risque pour maximiser le rendement de votre portefeuille. De même, si vous n’avez pas beaucoup de temps à consacrer à vos placements, choisissez des produits financiers « passifs » plutôt qu’un investissement immobilier locatif par exemple.

2. Formez-vous pour savoir comment investir en crowdfunding immobilier

Vous êtes intéressé par l’investissement direct dans l’économie réelle à travers le financement participatif ? Comme tout investissement, il est primordial de comprendre dans quoi on place son argent : Savez-vous comment fonctionne le crowdfunding immobilier ? Quelles sont les parties prenantes et leur rôle ? Qu’est-ce qu’une obligation ? Quels sont les risques et avantages ? Pourquoi les taux d’intérêts proposés sont-ils aussi attractifs ? Quels sont les procédures de sélection des projets par les plateformes ? Quelle est la fiscalité associée (impôt sur les revenus, flat tax, défiscalisation…) ? Etc.

Rassurez-vous, pas besoin d’être un expert de la finance personnelle ou gestionnaire de patrimoine pour comprendre le sujet. WiSEED met à votre disposition de nombreuses ressources pour vous accompagner : articles thématiques sur son blog, centre d’aide, informations détaillées sur chaque fiche projet… et notre support investisseur répond à toutes vos questions.

Une bonne connaissance du secteur vous permettra de profiter pleinement des avantages du crowdfunding immobilier (rendements potentiels entre 8 % et 10 % brut annuel, investissement à court terme, fiscalité avantageuse…) et vous aidera à mieux comprendre les risques du crowdfunding immobilier (perte en capital, période d’illiquidité, retard de chantier…).

3. Choisissez une plateforme de crowdfunding immobilier sérieuse

Avant d’investir, il est important de choisir une plateforme de crowdfunding immobilier. En effet, le site de financement participatif joue un rôle déterminant pour la réussite de votre investissement. Prenez le temps de vous renseigner, notamment sur les points suivants :

• L’agrément réglementaire. Seules les plateformes agréées en tant que Prestataire de services d’investissement (PSI), ou au statut de Conseiller en investissement participatif (CIP) peuvent proposer des opérations en crowdfunding immobilier. L’objectif principal des pouvoirs publics est d’encadrer la profession afin de protéger les investisseurs et de prévenir au maximum les risques financiers, juridiques, techniques, etc.

À partir du 10 novembre 2023, toutes les plateformes de financement participatif immobilier devront détenir un nouvel agrément pour exercer : Prestataire de services de financement participatif (PSFP) ;

• L’historique et la performance. Orientez-vous vers les plateformes ayant plusieurs années de recul, des centaines de projets financés et remboursés à son actif, des volumes de collecte important, une communauté d’investisseurs conséquente, des taux de rendement attractifs et des indicateurs de performance (taux de défaut et de retard notamment) situés dans la moyenne du secteur ;

• La sélection des projets et la maîtrise des risques. Cherchez à connaître la méthode de sélection des opérateurs immobiliers et des projets en eux-mêmes, les analyses qui sont réalisées, le montage juridique des opérations, regardez si les partenaires sont fiables (prestataire de paiement, fournisseur de signature électronique, etc.), et observez les éventuelles garanties mises en place pour sécuriser les projets ;

• D’autres paramètres comme la diversité des projets, la localisation géographique, la durée de placement, le ticket d’entrée minimum (100 € sur WiSEED) ou l’éthique de la plateforme peuvent aussi influencer votre choix.

4. Renseignez-vous sur le porteur de projet

Il est important de distinguer la société qui porte l’opération (promoteur, marchand de biens, aménageur foncier, etc.), du projet immobilier en lui-même (construction d’une résidence, achat-revente de logements après travaux, etc.).

Bien que les plateformes de crowdfunding immobilières opèrent généralement une sélection sévère des professionnels de l’immobilier avec lesquels elles travaillent, n’hésitez pas à parcourir attentivement les documents d’informations disponibles et à faire quelques recherches de votre côté sur les moteurs de recherche, pour bien comprendre qui est l’opérateur.

Observez son ancienneté dans le métier, son historique (nombre d’opérations réalisées en cours, remboursées ou en défaillances), sa réputation et ses éventuelles « casseroles » ou difficultés rencontrées, son implantation géographique (connaît-il bien le secteur du projet ?), son savoir-faire : un porteur de projet qui maîtrise une typologie de biens immobiliers (logements individuels ou collectifs, locaux commerciaux ou de bureaux, etc.) est normalement mieux armé qu’un promoteur immobilier spécialisé dans la construction de maisons individuelles qui se lance dans la création de plateformes logistiques ou de résidences HLM par exemple.

5. Repérez les principaux critères de choix d’un projet immobilier

D’un point de vue réglementaire, les plateformes de crowdfunding immobilier doivent fournir plusieurs informations sur les caractéristiques de chaque projet immobilier proposé à la souscription. Voici les questions prioritaires à vous poser pour analyser rapidement un projet :

• L’emplacement géographique semble-t-il attractif ? (proche d’une agglomération, en zone de tension locative, bien desservi par les transports, à proximité d’une zone commerciale, etc.) ;

• La commercialisation a-t-elle commencée et à quel niveau se situe-t-elle ? Plus le nombre de lots vendus est élevé, plus le risque diminue. La marge du promoteur est préservée et les délais ont plus de chance d’être tenus. Un taux minimum de 30 à 40 % est souhaitable ;

• Dans le cas d’une opération de promotion immobilière : le permis de construire est-il purgé de tout recours ? Les autorisations d’urbanismes ont-elles été obtenues ? Le planning prévisionnel apparaît-il réaliste ? (1 an de travaux semble être un minimum) ;

• Comment se compose le plan de financement ? Il est préférable que le porteur de projet investisse une partie de ses fonds propres dans l’opération pour montrer son implication, et il est rassurant qu’une banque complète le financement avec un prêt bancaire pour profiter de son expertise lors de l’audit du projet ;

• Des garanties ont-elles été contractées pour couvrir un éventuel défaut de l’opération ? En principe, une Garantie financière d’achèvement (GFA) est signée pour permettre de terminer les travaux même en cas de défaillance de l’opérateur et, souvent, la plateforme de crowdfunding immobilier demande en complément d’autres sécurités : Garantie autonome à première demande (GAPD), hypothèque, caution solidaire du promoteur, etc. ;

• Quel est le montage juridique ? S’il y a plusieurs intervenants, il est nécessaire de comprendre quels sont leurs liens et implications. De plus, il est souhaitable qu’une société dédiée au projet soit créée pour une meilleure transparence des flux financiers (c’est la pratique chez WiSEED, sauf en cas de financement direct de la société du promoteur lui-même) ;

• Le couple rendement/risque est-il attractif ? Ne vous laissez pas aveugler par un taux d’intérêt très élevé. Celui-ci doit correspondre au risque associé. Par exemple, une opération bien située, déjà commercialisée à 90 % présentera normalement un taux d’intérêt plus faible qu’un projet pour lequel aucun lot n’a encore été vendu ou qui présente des contraintes techniques fortes. Dans cette situation, une rémunération élevée est la contrepartie d’un risque élevé…

La plupart de ces éléments sont fournis dans les documents de présentation des projets. Préférez les plateformes qui annoncent les dates d’ouvertures des collectes à l’avance pour avoir le temps de prendre connaissance de ces informations et n’hésitez pas à solliciter l’aide au service client de la plateforme. Chez WiSEED, vous pouvez aussi échanger avec nos équipes et les autres investisseurs via un espace de discussion ouvert.

6. N’oubliez pas de diversifier vos investissements

Tout comme on ne doit pas mettre tous ses œufs dans un même panier, le meilleur moyen de minimiser le risque sur votre portefeuille est de diversifier suffisamment vos placements. Obligez-vous à investir des montants raisonnables dans plusieurs projets, proposés par des promoteurs immobiliers différents, choisissez des typologies de projets variées (résidentiel, commercial, etc.) avec des implantations géographiques multiples, des durées de placement plus ou moins longues, des niveaux de risque plus ou moins élevé, etc.

Plus vos investissements en crowdfunding immobilier sont nombreux et variés, plus vous limitez l’impact que pourrait avoir un défaut de paiement sur un projet.

Plus globalement, pour diversifier et équilibrer votre patrimoine, vous pouvez investir sur d’autres supports, que ce soit en crowdequity (investissement en action au capital de startup), dans des parts de Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), en assurance-vie, en bourse… sans oublier de se constituer une épargne de précaution grâce aux livrets réglementés.

Le crowdfunding immobilier est donc une solution intéressante pour dynamiser le rendement de vos placements, à condition de prendre le temps pour comprendre les risques associés, de mettre en œuvre des mesures pour les réduire et d’adapter ses investissements à son profil investisseur.