Investissement locatif ou crowdfunding immobilier : quelles différences ?

L’immobilier locatif en bref

Le mécanisme de l’investissement immobilier locatif est bien connu de la plupart des Français : un particulier achète un bien immobilier pour le proposer à la location, dans le but de percevoir des loyers.

Généralement, il s’agit d’un logement neuf ou ancien (studio, appartement ou maison), mais il existe d’autres possibilités telles que l’acquisition d’un box de stockage, d’un garage, d’une place de parking, etc., selon le budget, les objectifs et les souhaits de chaque investisseur.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier consiste à mettre en relation des opérateurs immobiliers (promoteurs, marchands de biens, aménageurs foncier, etc.) qui recherchent des ressources pour financer leur projet, avec des investisseurs particuliers ou institutionnels qui souhaitent placer leur argent en contrepartie d’un rendement.

La plupart du temps, la collecte de fonds s’effectue sous la forme d’un emprunt obligataire constitué d’obligations, titre financier avec une durée (24 à 36 mois en moyenne) et un taux d’intérêt (entre 8 et 11 %) connus dès le départ. Une fois le projet à échéance (ou de façon trimestrielle, semestrielle ou annuelle), l’opérateur rembourse le capital emprunté avec les intérêts.

Immobilier locatif vs crowdfunding immobilier : 6 critères de comparaison

Selon la situation, chaque placement peut s’avérer judicieux, mais pour comparer ces deux options, nous vous proposons d’analyser plusieurs critères essentiels pour vous faire une opinion.

#1 Le montant de l’investissement

Alors que l’achat d’un bien immobilier peut rapidement coûter plus de 100 000 €, le crowdfunding immobilier est accessible à partir de 100 € (chez WiSEED) : sans commune mesure. Il est donc envisageable d’investir dans une ou plusieurs opérations de financement participatif immobilier sans emprunter, à son rythme, et de commencer tôt : pas besoin d’attendre une bonne situation et d’avoir payé la maison pour investir.

#2 La diversification et la mutualisation du risque

À moins d’avoir un budget illimité, l’investissement locatif signifie généralement ne détenir qu’un seul bien. Cette situation représente un danger, car tous les risques pèsent sur cet unique bien : impayés, squat, dégradations, vacance locative (période sans locataire), travaux de copropriété, problèmes de voisinage… la rentabilité globale de la location peut donc s’en trouver fortement réduite.

En opposition, l’investissement en crowdfunding immobilier offre l’opportunité de placer son argent sur des dizaines d’opérations variées (typologie, taille, localisation, niveau de risque, etc.), ce qui permet de diversifier son portefeuille et donc de répartir le risque sur plusieurs projets. Toutefois, le crowdfunding immobilier comporte des risques qu’il faut connaître et comprendre avant d’investir.

#3 La durée et la liquidité du placement

L’achat immobilier locatif s’envisage sur le long terme, que ce soit pour réaliser une opération de défiscalisation Pinel (souvent 9 ou 12 ans) par exemple, ou, plus souvent, dans l’optique de préparer sa retraite en générant un revenu complémentaire. C’est le contraire pour le crowdfunding immobilier : les opérations ne durent que 24 à 36 mois, l’horizon de placement est donc beaucoup plus court. À leurs termes, vous pouvez donc réinvestir cet argent ou l’utiliser autrement.

Autre différence, l’investissement immobilier participatif n’offre pas la possibilité de revendre ses participations avant échéance, alors qu’un bien immobilier, même loué, peut-être vendu sans délai (autre que la procédure de vente).

#4 Le rendement

Quand on choisi d’investir une partie de son épargne, on cherche à calculer le taux de rendement de son investissement. Sur ce point, il est plus facile de juger le crowdfunding immobilier : selon le dernier baromètre FPF-Mazars, le taux de rendement brut moyen était de 9,4 % par an en 2022.

À l’inverse, même si on trouve des données indiquant un rendement moyen autour de 5 % brut par an pour l’immobilier locatif, il faudra étudier chaque situation pour définir sa propre rentabilité. En effet, le rendement sera différent selon le type de bien, la situation personnelle du propriétaire, le statut choisi pour la location, etc. Par ailleurs, il existe aussi de grandes disparités selon la localisation du bien.

#5 La fiscalité

En ce qui concerne la fiscalité en crowdfunding, les revenus perçus (intérêts) sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) composé des Prélèvements sociaux au taux de 17,2 % et d’un acompte de 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu (IR). Sur ce dernier point, si vous êtes peu imposé, vous pouvez choisir de soumettre vos revenus de placements mobiliers au barème de l’impôt sur le revenu selon votre Tranche marginale d’imposition (TMI) au lieu d’appliquer le taux de 12,8 %.

Concernant la fiscalité des revenus issus d’un bien loué, il faut distinguer :

• La location vide dont les loyers perçus sont déclarés comme des revenus fonciers, imposés à l’IR selon votre TMI, après abattement forfaitaire de 30 % (en dessous de 15 000 € de loyers annuels hors charge) ou après déduction des charges réelles ;

• La location meublée dont les revenus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), taxés à l’IR selon votre TMI, après abattement forfaitaire de 50 % (en dessous de 32 600 € de loyers annuels) ou après déduction des charges réelles et d’un amortissement comptable du bien pour le statut LMNP. Cette dernière option peut se révéler fiscalement très avantageuse.

À noter, dans les deux cas, les Prélèvements sociaux (17,2 %) sont dus.

De plus, en tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous êtes redevable des frais de notaire et de la taxe foncière.

C’est pourquoi, si la location d’un bien immobilier semble bénéficier d’un avantage en termes de fiscalité (notamment en meublé LMNP), la rentabilité globale est toutefois impactée par les frais liés au bien et à l’ensemble des coûts de location (travaux, frais de gestion, vacance locative, etc.), à ne pas négliger.

#6 La gestion de l’investissement

Dans le cadre d’un investissement en crowdfunding immobilier, c’est la plateforme de financement participatif qui sélectionne les projets, qui s’occupe du montage juridique, de la collecte et du suivi du dossier jusqu’à son terme, et l’opérateur qui se charge de la réalisation du projet, vous n’avez donc aucune gestion à prévoir.

En revanche, l’achat et la location d’un appartement demandent du temps et engendrent des frais additionnels. Entre les visites, les états des lieux, le recouvrement des loyers, le suivi des travaux, la gestion des urgences… la mise en location d’un bien immobilier n’est pas de tout repos. Et si vous choisissez de confier le bien à une agence, il vous en coûtera environ 8 à 10 % du montant du loyer, un joli coup de canif dans la rentabilité de votre investissement.

En conclusion

Immobilier locatif et crowdfunding immobilier sont des solutions d’investissement très différentes, qui comportent des avantages et inconvénients et qui correspondent à des objectifs et horizons de placement presque opposés. Malgré tout, ce sont justement ces différences qui peuvent être complémentaires pour construire un portefeuille d’investissements diversifié et adapté à votre situation personnelle et patrimoniale.

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