Les étapes d’un projet de crowdfunding immobilier

Si on évoque souvent les avantages du crowdfunding immobilier, nous avons choisi, aujourd’hui, de détailler les différentes étapes d'un projet de crowdfunding immobilier et de présenter les rôles des différents acteurs, pour vous aider à comprendre toujours mieux ce placement alternatif.

Étape 1 : Sélection des projets immobiliers

Lorsqu’un opérateur immobilier décide de mettre en œuvre un projet immobilier, il doit d’abord trouver un terrain ou un bien approprié, analyser le marché sur la zone et le potentiel de rentabilité, établir un plan de financement, etc. Ce n’est qu’après cette étude préalable qu’il pourra déposer un dossier de demande de financement auprès d’une plateforme de crowdfunding et des autres financeurs (banque, fonds, etc.) comportant de multiples documents et la présentation détaillée de l’opération.

Pour sélectionner un projet de crowdfunding, la plateforme réalise des analyses (due-diligences) complètes et rigoureuses portant sur de nombreux critères :

• Audit financier (chiffre d’affaires, trésorerie, immobilisations et créances, etc.) ;

• Audit commercial (historique réussit ou non, types d’opérations, niveaux de marges, etc.) ;

• Audit administratif (permis de construire purgé, assurances, contrats des prestataires, etc.) ;

• Audit technique (implantation, cohérence du projet par rapport à la demande, visa du budget prévisionnel, etc.).

Ces études sont fastidieuses et prennent du temps, d’autant plus qu’elles concernent aussi bien la société porteuse du projet en lui-même que toutes les sociétés impliquées (maison-mère, SCCV, émetteur de l’emprunt obligataire, etc.). Toutefois, c’est une étape primordiale pour les plateformes de crowdfunding qui souhaitent financer uniquement des projets viables, dont le potentiel de rendement est suffisant et avec un niveau de risque adapté.

Quels types de projets de crowdfunding immobilier peut-on rencontrer ?

Les projets proposés en crowdfunding immobilier peuvent concerner différents types de biens, notamment :

• La construction d’une résidence ou d’un lotissement par exemple pour faire une revente en lot, ces opérations sont réalisées par des promoteurs immobiliers ;

• L'achat et la réhabilitation ou réaménagement de bâtiments existants pour revente, ces opérations sont réalisées par des marchands de biens ;

• L'acquisition de terrains à aménager (accès à l’eau, clôture, voies d’accès, etc.) pour vente à la découpe, ces opérations sont réalisées par des aménageurs fonciers.

La destination des biens immobiliers peut être à usage d'habitation ou professionnel : entrepôt logistique, commerce, bureaux, etc.

Étape 2 : Montage juridique et mise en place des sûretés

Une fois les meilleurs dossiers retenus, la plateforme va pouvoir définir les modalités de collecte : taux d’intérêts, durée de l’emprunt, société émettrice des obligations, garanties et sûretés possibles (hypothèque, fiducie, garantie à première demande, caution, etc.).

Ces projets sont ensuite présentés sur la plateforme, à l’aide d’une fiche descriptive détaillée, des documents importants, des prévisions financières, etc. Sur les projets immobiliers disponibles sur WiSEED, vous trouverez également une note de « scoring immobilier » de A à E en fonction du niveau de risque ainsi qu’un espace d’échange pour poser vos questions à nos analystes et profiter des commentaires des autres investisseurs.

Étape 3 : Phase de collecte et investissement

C’est parti, la période d’investissement peut commencer sur la plateforme :

• Si ce n’est pas déjà fait, chaque particulier ou entreprise qui souhaite investir doit d’abord créer un compte gratuitement, fournir quelques documents et compléter un rapide questionnaire pour évaluer votre profil de risque, vos objectifs et vos connaissances, afin de valider votre profil investisseur ;

• Ensuite, il est nécessaire de prendre le temps de consulter la documentation des projets visés, de poser des questions si nécessaire, etc., pour faire un choix éclairé ;

• Une fois le ou les projets choisis, il vous suffit de remplir un bulletin de souscription en ligne (totalement dématérialisé), pour souscrire le nombre d’obligations souhaité et d’effectuer le paiement (CB, virement ou chèque). Chez WiSEED, vous pouvez commencer à investir à partir de 100 € seulement, parfait pour diversifier votre portefeuille.

Étape 4 : Transfert des fonds au porteur de projet

Lorsque le montant recherché par l’opérateur immobilier est atteint, la plateforme de crowdfunding ne verse pas les fonds immédiatement : elle va d’abord contrôler si les conditions nécessaires à la levée des éventuelles conditions suspensives sont remplies (plan de financement global bouclé, obtention des autorisations manquantes, niveau de commercialisation minimum, etc.).

Si tel est le cas, les fonds sont débloqués et le porteur de projet peut engager la démarche d’achat du terrain ou du bien puis commencer les travaux de construction ou d’aménagement.

Étape 5 : Suivi de l’avancée du projet immobilier

Tous les investisseurs ayant investi dans une opération de crowdfunding immobilier sont tenus informés régulièrement du déroulement du projet, tant au niveau des travaux ou de la commercialisation notamment. L’opérateur immobilier envoie des informations (et parfois des photos) sur l’évolution du projet à WiSEED qui les transmet par mail. Chaque reporting est aussi accessible dans l’espace investisseur personnel.

La phase de suivi dure généralement entre 24 et 36 mois, soit la durée de l’emprunt obligataire. Le crowdfunding immobilier est donc un investissement de court terme.

Étape 6 : Rémunération des investisseurs et sortie de l'investissement

Selon le contrat d’émission obligataire conclu entre la plateforme et l’opérateur immobilier, les intérêts peuvent être versés aux investisseurs à échéance, annuellement, semestriellement ou trimestriellement. En 2022, le taux de rendement moyen du secteur était de 9,4 % brut par an selon Financement Participatif France. Une rémunération très attractive, bien au-dessus des placements traditionnels, mais qui ne doit pas faire oublier les risques du crowdfunding immobilier.

Enfin, au terme de la durée d’emprunt, l’opérateur verse le capital initial investi qui est redistribué aux investisseurs.

Bon à savoir : un projet immobilier peut connaître des retards, dus à divers éléments (pénurie de matériaux, accident de chantier, délais administratifs, intempéries, etc.), qui peuvent engendrer une prorogation (décalage de la date d’échéance initiale) de 6 à 12 mois supplémentaires. Sauf exception, ce report ne provoque pas la perte de votre investissement, ni une baisse de la rémunération, puisque les intérêts continuent de courir pendant cette période.

Comment sont imposés les revenus issus du crowdfunding immobilier ?

Depuis la mise en application du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU ou Flat tax) en 2018, les revenus des capitaux mobiliers (intérêts, plus-values, dividendes, etc.) sont imposés au taux global de 30 %, soit 17,2 % de prélèvements sociaux et 12,8 % au titre d’un acompte pour l’impôt sur le revenu (IR).

En effet, si les prélèvements sociaux sont dus dans tous les cas, vous pouvez agir sur la part imposée à l’IR : lors de votre déclaration de revenus, vous pouvez choisir entre deux options :

• Maintenir l’application du PFU: les revenus perçus seront donc taxés à 30 %, peu importe votre niveau d’imposition ;

• Ou soumettre ces revenus au barème de l’impôt sur le revenu selon votre Tranche marginale d’imposition (TMI) au lieu d’appliquer le taux de 12,8 %. Cette option peut s’avérer favorable pour les contribuables pas ou peu imposés.

Bon à savoir : c’est la plateforme de crowdfunding immobilier qui se charge du calcul et retient le montant des prélèvements sociaux et de l’acompte sur IR avant de vous verser les intérêts nets. De cette manière, si vous maintenez le PFU, vous n’aurez rien à payer en plus, et si vous optez pour le barème IR, l’administration fiscale vous rendra le trop-perçu ou vous demandera le complément le cas échéant.

Vous recevez également un imprimé fiscal unique (IFU) l’année suivant le versement des intérêts pour vous aider à déclarer et à contrôler votre déclaration IR, qui est normalement pré-remplie.